2025 年 7 月25 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

让长者居家安老 友善设计要到位

香港人口日趋老龄化，政府推算在6年後全港人口将有三成是65岁及以上长者，政府推行居家安老，减轻院舍照顾的压力。不过，由於长者日常留在家中时间较长，长者友善的居住环境，对长者居家安全及舒适至为重要。为此，行政长官於2023年《施政报告》宣布会制定有关推动长者友善楼宇设计的建议，经过一年多研究及谘询各方持份者後，发展局日前公布落实一套涵盖4个范畴的37项设计方案，包括活动性及通达性丶易於改动的灵活弹性设计丶幸福感丶乐龄科技和物联网。

方案部分设计其实取材自屋宇署《设计手册：畅通无阻的通道》（下称手册）已经推行多年的建议作业范例，不过这些作业范例（例如较阔的入口大门及防滑地板）现时并非强制性，私人住宅单位有否这些设施，一向亦非置业者的主要考虑。既然不是售楼亮点，且可能涉及额外建筑成本或减少住宅单位内部空间，发展商没有商业诱因在他们的私宅项目采纳这些作业范例，相信过去采用这些长者友善范例的私人楼宇项目不会太多。政府现在把手册部分建议作业范例提升为法定要求，加上一些新的和提升现有强制性规定设计，将会提高长者家居安全，配合政府居家安老政策目标。

方案美中不足的是，近七成设计标准仍只属鼓励性建议，政府没打算将其定为强制性要求。这些设计，例如长者友善设施的标志及楼层编号丶走廊提供扶手丶升降机控制按钮采用背光式设计，以及公用地方门口设置自动门等，看来都不涉及高昂的建筑成本和日後维修费用。另外一些涉及较复杂工程或影响楼面面积的设计要求，例如兴建较阔的室内公用地方走廊和装设较大的升降机机厢，政府会提升现有的经济诱因作为推广。

笔者认为，政府应该一鼓作气，尽量把更多设计要求定为强制性。兴建楼宇一般需时4至5年，方案需时见效，既然人口老龄化的进度已明确不过，这些长者友善的设计应尽早立法强制推行，而非等待数年後若发展商反应不理想，政府到时才追落後。政务司司长日前指提早一天宣布学校避雨停课的决定是「超前部署」，政府也应该先长者之忧而忧，为长者安老居家「超前部署」。

方案的各项设计虽以长者为目标，其实大部分都是男女老少咸宜，受惠者不限於长者。例如升降机内装设座位有助孕妇，公用地方门口装设自动门有助双手携物未能伸手推或拉门的住客或访客，同时减少门柄传播细菌，实是一举两得。

方案中属鼓励性设计的建议，已於本月22日公布当天生效；至於强制性设计的规定，有待政府明年上半年透过修订有关法例才能实施，相信立法过程不会有什麽问题。方案同时适用於私人住宅楼宇及公营房屋和政府建筑物。政府指本身会致力按方案行事，笔者认为房委会应积极在预备兴建的公营房屋推行鼓励性的设计元素，一来发挥带头作用，二来也为兴建私人住宅楼宇的发展商制造一些压力。如果公营房屋能提供长者友善的设计和设施，发展商能不提供更好更多的设施给私人住宅买家吗？方案已提供了经济诱因，若仍未能抵消额外建筑成本，羊毛还不是出自羊身上？发展商还要考虑什麽？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 7 月4 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

谋发展 保苍生

香港人烟稠密，大部分人居住面积偏小，室内活动空间有限，却无阻愈来愈多人豢养各式各样宠物。在街上常见有年轻人或长者推着看似婴儿车行走，车里却是俨然掌上明珠的一头犬！从事物业管理的香港仲量联行去年初引述一些统计数字，估计2023年全港宠物数量已激增至119万只。有别於「低空」丶「熊猫」丶「盛事」和「银发」等一大堆的经济，宠物经济毋须政府大力催谷也能蓬勃发展，只要饲养宠物取代生儿育女的风气不衰落，居家宠物的种类和数目只会有增无减。

香港野生动物的前景却相反地不容乐观。香港地方虽细，但生物多样性非常高，只不过在过去半个世纪，政府为了拚经济丶谋发展丶拓土地丶建房屋丶架桥筑路，不惜移山填海丶容许发展商砍伐树林丶填平鱼塘，因而削减了不少野生动物猎食丶栖息和繁殖的活动范围，威胁它们的将来。

多亏环保团体多年来锲而不舍的反对丶请愿丶宣传丶教育民众，以至对政府采取法律行动，加上国际包括我国在内更关注保存自然生态和更重视可持续发展的趋势，在上世纪七十至九十年代初期抱着「发展是硬道理」思维的政府，到了本世纪千禧年代也不得不提升自然保育政策和落实行动的工作优次。行政长官在《1999年施政报告》中宣布首次把「可持续发展」的目标纳入政府工作日程，并於2016年制定首份《生物多样性策略及行动计划2016-2021》（计划），以加强保育生物多样性丶支持香港的可持续发展。

有点奇怪的是，2021年後政府并没有宣布计划的成效及後续，直至今年5月中才宣布会就更新计划展开两个月公众谘询。当局指2016年计划提出的67项具体行动已取得丰硕成果，不过有非官方的自然保育专家认为，部分所谓成果只是和稀泥，有待完善。笔者未敢为计划的成绩打分，惟计划推行期间，政府为收回粉岭高尔夫球场部分土地兴建资助房屋，影响该处的自然生态和生物多样性，引起社会关注，而球会因此跟政府打官司并局部胜诉，未免令人担心政府对计划的承担底线。

据官方资料，香港孕育着3300种维管植物丶55种陆上哺乳类丶逾580种鸟类丶200种淡水鱼丶90种爬行类丶25种蝴蝶和133种蜻蜓。以土地和海上面积计算，香港的生物多样性之高，大概可列全球排名五大（当局应争取编纂这类资料的机构把香港特别行政区列入排名榜，一来说好香港生物多样性故事，二来香港特别行政区若与中国同列一榜，显示「一国两制」的特色）。可是，当局并无交代以上的生物数据是何时搜集，以香港发展速度之高（加上气候变化），这些数据很可能在两三年内急剧变化，故此有团体建议当局应不时进行生物多样性统计（有如每5年一次的人口中期统计和每10年一次的人口普查），研究城市及乡郊发展（特别是北部都会区）对生物多样性的负面影响。

香港的大自然生物应该大部分都是「原居民」，来港过冬的候鸟留港时间虽不长，也应享有「香港荣誉市民」身份，跟为数750万的你和我以及逾119万的宠物，同样拥有居港权。政府在谋发展丶惠民生之时，可不要忘记那4000种自己不能发声维护居住和生存权利的自然界生物。政府不单要惠民生，更要保苍生！国家主席习近平提醒我们「绿水青山就是金山银山」，想深一层，香港的青山绿水为我们儿孙保存的丰富野外生物物种，比金银更可贵。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 6 月26 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

善用邮轮码头空间建运输博物馆

在香港国际机场旧址各据一端有两座花了纳税人所费不菲的地标建筑物，分别是占地28公顷的启德体育园和7.6公顷的启德邮轮码头。两者从拟定项目构思丶招标丶兴建丶以至营运模式的过程，同样经历了多番惊涛骇浪，不过现况却大相径庭。今天的体育园盛事连场，相信与政府资助不无关系，使用率及入座率双高，人气旺盛，场地的各方持份者对体育园的硬件和软件都予以好评。

反过来，同属文化丶体育及旅游局政策范畴的码头却伊人独憔悴，今年预计只有18艘邮轮79次航班合共停泊香港83天，其中8月和9月完全「留白」。现时码头内偌大的商场冷冷清清，反映出政府以为可以把尖沙咀海运大厦商场（主要用途）加邮轮码头（次要功能）的模式在启德码头（主要功能）成功复制的想法并不正确。作为码头的业权人和为了推广「邮轮经济」，政府不能叫营运码头的承办商自求多福，对码头的困境坐视不理。

为了打破困局，文体旅局上月「渔翁撒网」，公开邀请商企丶非牟利团体丶文化丶创意产业和体育组织，以及青年创业者提交意向书，就着更好利用现时占地5600方米的商业区或是位於天台和2楼的公共空间，提出建议。政府表示会着重建议的活动如何为邮轮旅客带来更大便利和更佳体验丶与启德体育园和当区「青年驿站」旅舍产生协同效应，以及服务当区居民。笔者不是创意澎湃之人，认为难有活动可以做到面面俱圆，一矢三鵰，满足局方以上3种目的。且看下月18日截止邀请後，当局会由坊间收到什麽「绝世好桥」，然後将重塑码头的计划由行政长官在9月发表的《施政报告》宣布。

笔者甘作野人献曝，建议腾出大部分上文提及的地方，兴建一所香港运输博物馆。世界不少城市都设有运输博物馆，其中位於琉森（Lucerne）的瑞士运输博物馆更是瑞士最多人参观的博物馆，每年有多达80万名访客。英国伦敦运输博物馆集中介绍地下铁路系统和巴士，每年参观人数亦达40万。香港「麻雀虽小，五脏俱全」，以极之有限的土地面积而言，可能是全球拥有最多不同模式运输工具的都市，包括湮没於历史的山兜（轿子）丶黄包车丶哗啦哗啦丶水翼船丶中式帆船，和今天游客仍可乘搭的「活化石」如双层「叮叮」丶天星小轮丶山顶缆车和双层巴士，以及「明日之星」的载客无人驾驶飞行器。香港不愁没有丰富而有趣的展览材料办一所涉及过去丶现在和未来的运输博物馆，规模大小可因应改划商业楼面面积多少而定。

此外，东九龙不乏如观塘apm和九龙湾德福广场等大型商场，随着启德住宅区全面发展，相信启德本身亦会有购物中心，当区的居民没有特别理由要光顾码头内的商场，光靠不足100天的邮轮乘客生意怎能做得长？再者，政府口号是「无处不旅游」，东九龙却连一所博物馆也欠奉！在码头内设立运输博物馆，更有其特别意义，可以说好香港发展故事。首次踏足码头的邮轮乘客，先参观运输博物馆，透过照片丶影片和模拟驾驶舱，得知码头的前身竟是一条飞机升降跑道，体验飞机在九龙城民居天台上空有惊无险的低飞降落过程。

说到底，政府增强码头吸引力的举措虽然值得支持，但不要舍本逐末，更重要的是加把劲吸引更多邮轮公司把香港加入旗下邮轮的航程，为码头带来更多旅客。世界其他旺丁的邮轮码头如日本横滨丶澳洲悉尼丶西班牙巴塞隆拿丶意大利威尼斯丶加拿大温哥华不是都没有尖沙咀海运码头般规模的商场吗？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 6 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

可貴亦可畏的民意
2025 年 6 月19 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

可贵亦可畏的民意

本届特区政府任期将达3年，最近政府安排传媒专访以行政长官为首的管治班子成员，让各人就其负责的政策范畴说好这3年来的成就故事。司局长们「卖花」当然要赞花香，但「买花」的市民对本届政府的表现评价又如何？相信政府也很想知道。商界里，大型的服务企业恒常进行顾客满意度调查，足以证明民意对发展业务的可贵。政界中，过往亦有团体或媒体做市民对政府施政满意度的民调，不过近数年好像已不见有这样的调研。

若民间没有人自发去做，政府其实可委任有认受性的学术机构去做，为自己的表现照照镜子。不过政府或会认为民意是一柄可贵亦可畏的双刃剑，假如民意对自己形象不利，做民调变成搬石头（公帑）砸自己的脚，还是不去冒这个政治风险，乐得自我感觉良好。

市民一般心态，会觉得政府良政善治丶为人民服务是理所当然的责任，所以少见少闻市民特意称许政府的德政，罕有例子是2012年推行的「长者二元乘车优惠」。不过上届政府「不计成本丶特惠酬宾」，自发将合资格长者年龄降低令更多市民受惠，却意想不到造成反效果，令本来被公认为德政的措施反而打了折扣，累得现届政府要急忙「补镬」。

俗语说「好事不出门，坏事传千里」，政府要赢取市民的掌声并不易，但一些政府「虾碌」事件却闹得街知巷闻丶家喻户晓，长留市民记忆中。远的有启德邮轮码头接连出现乘客抵港下船後因公交严重短缺滞留码头，近的有粉岭皇后山邨食水出现杂质。两者本属技术及行政问题，结果因舆论对部门处理手法口诛笔伐，前者成为问责官员丢掉乌纱帽的部分原因，後者最终要特首亲自召集多位司局长开高层会议，紧急采取一连串措施才能平息社会不满。

食水风波引起社会对政府管治印象负面，可幸特区政府从中汲取教训，宣布会加强训练官员面对群众丶议员和媒体解答问题的技巧。其实长久以来，所有首长级官员都会接受媒体训练（media training），更深层问题是官员们如何理解公仆这个角色，以及（说得难听一点的）官僚思维及工作文化视民意为可贵或可畏抑或可不予理会。此外，行政长官表示会考虑引入公务员问责制，由於问责涉及撤职丶降级丶减薪丶谴责等行动，此乃十分复杂的问题，相信特首不会仓卒决定。

今年9月特首将发表《施政报告》，为此日前已展开公众谘询和透过其他渠道听取民意，笔者估计一如既往，不获政府接纳的建议和诉求数目将远多於被采纳。对怀着一腔热诚或期望提交意见的市民而言，其意见若未被接纳，会使他们觉得政府谘询公众只是「做骚」，难怪多年前坊间有嘲讽政府「意见接受，政策依旧」的顺口溜。

笔者多年来也有在《施政报告》公众谘询期间和其他场合向政府提出两项建议，一是对有违可持续发展原则的私家车无休止增长实施管理需求，另一是在全港公共行人天桥上盖铺设太阳能板，为天桥照明和升降机提供清洁电能。两项建议都是实际可行丶环保丶且可减少政府长远开支，但至今未获当局任何回应，令人意兴阑珊，难道真是言者谆谆，听者藐藐？当局是否应该向市民阐释收集丶分析丶考虑民意和向建议者作出回应的机制，让市民感受到政府对民意的器重和诚意。

地政总署前署长丶香港集思会顾问
本屆特區政府任期將達3年，最近政府安排傳媒專訪以行政長官為首的管治班子成員，讓各人就其負責的政策範疇說好這3年來的成就故事。司局長們「賣花」當然要讚花香，但「買花」的市民對本屆政府的表現評價又如何？相信政府也很想知道。商界裏，大型的服務企業恒常進行顧客滿意度調查，足以證明民意對發展業務的可貴。政界中，過往亦有團體或媒體做市民對政府施政滿意度的民調，不過近數年好像已不見有這樣的調研。

若民間沒有人自發去做，政府其實可委任有認受性的學術機構去做，為自己的表現照照鏡子。不過政府或會認為民意是一柄可貴亦可畏的雙刃劍，假如民意對自己形象不利，做民調變成搬石頭（公帑）砸自己的腳，還是不去冒這個政治風險，樂得自我感覺良好。

市民一般心態，會覺得政府良政善治、為人民服務是理所當然的責任，所以少見少聞市民特意稱許政府的德政，罕有例子是2012年推行的「長者二元乘車優惠」。不過上屆政府「不計成本、特惠酬賓」，自發將合資格長者年齡降低令更多市民受惠，卻意想不到造成反效果，令本來被公認為德政的措施反而打了折扣，累得現屆政府要急忙「補鑊」。

俗語說「好事不出門，壞事傳千里」，政府要贏取市民的掌聲並不易，但一些政府「蝦碌」事件卻鬧得街知巷聞、家喻戶曉，長留市民記憶中。遠的有啟德郵輪碼頭接連出現乘客抵港下船後因公交嚴重短缺滯留碼頭，近的有粉嶺皇后山邨食水出現雜質。兩者本屬技術及行政問題，結果因輿論對部門處理手法口誅筆伐，前者成為問責官員丟掉烏紗帽的部分原因，後者最終要特首親自召集多位司局長開高層會議，緊急採取一連串措施才能平息社會不滿。

食水風波引起社會對政府管治印象負面，可幸特區政府從中汲取教訓，宣布會加強訓練官員面對群眾、議員和媒體解答問題的技巧。其實長久以來，所有首長級官員都會接受媒體訓練（media training），更深層問題是官員們如何理解公僕這個角色，以及（說得難聽一點的）官僚思維及工作文化視民意為可貴或可畏抑或可不予理會。此外，行政長官表示會考慮引入公務員問責制，由於問責涉及撤職、降級、減薪、譴責等行動，此乃十分複雜的問題，相信特首不會倉卒決定。

今年9月特首將發表《施政報告》，為此日前已展開公眾諮詢和透過其他渠道聽取民意，筆者估計一如既往，不獲政府接納的建議和訴求數目將遠多於被採納。對懷着一腔熱誠或期望提交意見的市民而言，其意見若未被接納，會使他們覺得政府諮詢公眾只是「做騷」，難怪多年前坊間有嘲諷政府「意見接受，政策依舊」的順口溜。

筆者多年來也有在《施政報告》公眾諮詢期間和其他場合向政府提出兩項建議，一是對有違可持續發展原則的私家車無休止增長實施管理需求，另一是在全港公共行人天橋上蓋鋪設太陽能板，為天橋照明和升降機提供清潔電能。兩項建議都是實際可行、環保、且可減少政府長遠開支，但至今未獲當局任何回應，令人意興闌珊，難道真是言者諄諄，聽者藐藐？當局是否應該向市民闡釋收集、分析、考慮民意和向建議者作出回應的機制，讓市民感受到政府對民意的器重和誠意。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月12 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

政府以地代金促市区重建

上周传媒广泛报道政府宣布行政会议批准政府以1000元象徵式地价，向市区重建局批出两幅土地发展住宅，此举其实跟过去20多年政府批地给市建局发展的做法无异。不过，有较特别的数点，报道就没有触及，第一点是，政府这次拨地主要目的是为市建局提供额外财政支援，以改善其现金流和启动对6个已公布重建项目的收购程序，而非因该两幅土地的上盖楼宇需要重建。

由於市建局面对未来数年的巨大财政压力，需要资金支援，作为其後盾的特区政府本身也有节流必要，故此政府选择「以地代金」注资市建局，避免加大政府财赤。

第二点是，以往政府批给市建局的土地，都是有需要拆卸上盖物业重新发展的私人棕地，意即土地上有楼龄数十年的住宅单位和地铺。市建局今次要发展的两幅土地，一是位於红磡庇利街，现时用作短期露天停车场；另一是位於将军澳137区原预留作公营房屋的旷地。

由於两幅土地的业权人是政府，土地亦没有上盖物业，市建局从而省下了过往重建项目须动用的巨额现金和数年时间进行收购丶补偿及安置，令这两幅土地实际「含金量」比过往市建局获批的土地更高。至於这两块「金」对收购6个项目时出现的现金流问题会发挥多大纾缓作用，还要看日後「卖地」实际收入和收购物业的实际支出。

第三点是，这次拨地安排的落实时间，可能令市建局陷入一个所谓Catch-22的两难局面。由於拨地目的在於提供资金予市建局由现时到2027至2028年启动6个已宣布重建项目的收购，市建局理应在完成申请更改两幅土地规划用途後，尽快把该两地推出市场套现。不过未来两三年香港内外的经济环境，以及本港对私人住宅的需求变化，都存在不少变数，加上将军澳用地净面积多达9.15公顷（市建局至今最大型的观塘市中心重建项目地盘面积也只不过约5.35公顷而已），可建总楼面面积多达71.37万方米，以观塘项目经验为鉴，相信市建局难以亦不会一次过就整块用地招标。但将军澳用地若分期发展，则似乎未能符合市建局尽快把土地发展权套现的需要。

市建局虽能利用两幅土地资产融资借贷，却要付出成本，令两幅土地的含金量打折扣。

此外，当局指将军澳第137区尚有约42公顷土地预留作发展公营或私营房屋，发展商也许会认为该区住宅潜在供应量大，对市建局这幅地出价不会太积极。由於以上各种因素，两幅土地如在未来两三年间推出市场，发展商出价倾向保守亦不足为奇，招标结果未必能为市建局带来理想财政效益。

行政会议对这次批地订下两个要求，简言之，一是上文提及市建局要由现在到2027至2028年就已开展的6个重建项目进行收购；二是市建局要检讨和优化运作和财政模式，以可持续性的模式推动市区重建，市建局亦应建议如何加强楼宇复修。行政会议要求市建局明年内就此提出具体建议。

市建局的运作和财政模式固然应该检讨，但同时也该检讨主宰市建局运作的《市区更新策略2.0》。这策略是该局花了3年时间制定，於2001年公布。俗语说十年人事几番新，该策略已推行了24年，现在理应检视它的长短处和面对现在及将来市区更新的可持续性。不过，市建局可不要再花3年珍贵时间去进行一次「市区更新大辩论」。

适逢3天後蔡宏兴会走马上任市建局行政总监，蔡兄曾任职本港地产发展集团高层，有商界对物业市场的了解和灵敏触觉，又拥有建筑师的专业资格，对保育及复修楼宇有热诚及实战经验。期待蔡兄迎难而上，巩固旧区重建的经济可持续性，也望政府配合，在有关法制和行政措施给市建局拆墙松绑。

刘励超_地政总署前署长

作者是市区重建局土地丶安置及补偿委员会增选委员，本文内容纯属个人意见，并不代表委员会立场。

2025 年 4 月18 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片区开发旅游 软硬件俱重要

行政长官去年10月发表的《施政报告》宣布推广岛屿及海岸旅游，其中3个项目交由发展局牵头。该局於两周前宣布邀请市场在3个月内分别就南丫岛前石矿场丶南大屿沿岸一带，以及流浮山尖鼻咀和白泥提交发展计划意向书，并於本周初向有兴趣人士举行简介会，不过与会情况则未见有官方及媒体消息，未知市场初步反应如何。

政府牵头的「片区开发」旅游项目模式，由政府批地，发展过程省却了投资者徵集土地的麻烦和时间。不过南丫岛片区占地25公顷丶尖鼻咀87公顷及白泥33公顷，个别覆盖土地面积远超北部都会区3个「片区开发」试点个别面积，南大屿生态走廊项目则未有提供相关资料。虽然旅游用途土地发展密度不会高，土地呎价会远低於平常住宅及商铺用途的呎价，但由於项目占地面积甚广，地价总额仍然相当可观。若地价占总投资额的百分比高於投资者可接受水平因而流标，政府的面子可不好过。

度假区项目的住宿设施有别於住宅项目，後者可以卖「楼花」，市道好时甚至可以一早沽出绝大部分单位，投资「回笼」快；但前者只能在落成後出租，投资收成期长。投资者会希望政府为达到推广海岸旅游的政策目标，避免因流标而费时失事，应该特事特办，在厘定地价时，宜将此等因素考虑在内，甚至把地价打折；或容许发展商分两期付款，首期於中标後先付地价七成，馀下三成於项目开业後两或三年缴清，最理想是尾数可以免息。当局亦可先以折让地价批地，在度假中心开始赚钱後，再与投资方分红。另外一个计算地价的选项，可采用局方早前透露的「按实补价」概念，投资者可按实际兴建设施的用地面积或楼面，在开始施工时才缴付地价。

虽然有意见认为当局不应间接资助投资风险高的牟利性质事业，但其实早已有政策先例。政府为推动本港电影制作，创造更多就业和发展机会，设定「电影制作融资计划」，注资本地电影制作，最近更推出优化版，电影开始拍摄时即发放七成的融资额，增加电影公司的现金流，又让电影公司优先收回一半投资，以鼓励投资，降低风险。当局可加以借鉴，订立基於相同原则的计划，发挥kick start旅游及康乐「片区」作用。当局表示，要着力善用企业参与和市场力量落实项目，其实市场反应亦视乎当局能提供何样的经济诱因和行政方便，两只手掌才能拍得响。

从投资者角度看，除了土地成本外，当然要考虑片区对吸引各类（阖家老幼丶二人同行丶本地丶海外）游客有什麽卖点？适合何样的消闲康乐活动和兴建什麽设施？比起例如深圳大小梅沙海滨旅游景区丶珠海长隆海洋王国，以及印尼峇里岛和泰国布吉的Club Med度假村，有何独特之处等？计划中的南大屿片区提供例如潜水丶滑浪丶空中滑翔等水上活动，会否受制於每年为时三数月的台风季节和其他地理环境因素？

发展「片区」除了硬件外，软件同样重要，就是服务人员的量和质。3个项目所处的地区人口不多，论量论质都未必能完全满足各个项目的需要，若要吸引区外合适的员工，项目发展商极可能要提供员工食堂和宿舍，招标条款或须豁免此等设施的建筑面积及地价。在员工的质素方面，上文提及亚洲区内度假中心所在之处人力资源丰富，员工薪酬水平虽然不高，服务态度却广获宾客好评。反观香港薪酬水平不低，但一般来说，服务行业的从业员待客之道还有相当大的进步空间，无怪在刘德华说了「今时今日咁嘅服务态度」这金句後的22年，政府去年还得找古天乐「旧曲新唱」。要把香港旅游业推上新台阶，政府丶旅发局丶职训局还得多下工夫，让有意投资旅游业的商界安心。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 3 月27 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

香港的绿色转型

气候改变及全球暖化的问题，被放上联合国的议程，已有几十年。《联合国气候变迁纲要公约》的首届缔约方会议（英文简称COP）於1995年在德国波恩举行，之後除2020年因受新冠疫情影响延後外，每年举行一次，距今已有30年。COP的一个重要里程碑，是2016年全球195联合国成员接受对他们有法律约束力的《巴黎协定》，目标是将本世纪全球气温升幅控制在比工业化前水平高出摄氏2度以下，并努力把气温升幅进一步限制在摄氏1.5度以内。我国是《巴黎协定》的成员，协定适用於香港特别行政区。特区政府2021年发布了《香港气候行动蓝图2050》，以净零发电丶减少碳足迹丶推广节约能源丶推广环保交通工具丶维护生态系统丶保护树林等多管齐下的方法，为达成协定目标出一分力。

可惜的是，席卷全球的新冠疫情，令全球经济大受影响，由於应对气候变化的措施在在需财，多个碳排放量高的国家（中国除外）的政府和私人企业，齐齐调低甚至放弃疫情前所作的减碳承诺和目标，打响退堂鼓。

《巴黎协定》的摄氏2度临界点已於2023年11月17日首次被超逾，而去年6月录得全球气温连续12个月超出摄氏1.5度的理想目标。气候变化带来全球各地的各种灾难性的天灾和生态失衡，实在令人担忧。

香港是最早一批承诺在2050年前实现碳中和目标的亚洲城市，也制定了多管齐下以达标的蓝图丶计划丶条例等。根据智库思汇政策研究所日前发表的《迈向2050年之路：香港能否实现其气候目标？》，虽然香港正按计划迈向「低於摄氏2度」的气候目标，惟必须加强政策以力争更进取的「低於摄氏1.5度指标」。思汇呼吁政府必须采取进一步行动，及时重新评估《香港气候行动蓝图2050》，包括增订2030年气候目标以加快减碳步伐。

对於思汇的呼吁，未见当局有作回应，不过财政司司长陈茂波前天於《2025香港气候论坛》致词时，指香港会坚守2050年达到碳中和，工作会聚焦在净零发电丶绿色运输丶绿色建筑及减废4个范畴。掌管财经的司长少不了要谈香港发展绿色金融丶绿色产业丶人工智能与绿色发展的结合，以及今年将成立「绿色科技枢纽」，滙聚超过200间绿色科技。上月发表的《2025至26财政年度政府财政预算案》，用了3页的篇幅阐述政府加速绿色发展的计划和举措，不过内容着重所谓例如拨款多少的input（输入）和设置多少充电桩的output（输出），却未有帮助我们掌握到这些举措的outcome（成果）是什麽。举例说，拨款一亿八千万元增加厨馀回收桶或收集设施，是想达到什麽成果？

笔者为政府近年打造绿色香港的努力鼓掌，不过有些轻而易举，简单又具宣传及教育公民效益的绿色工程却好像走了眼。

现在香港随处可见太阳能发电板装在屋顶丶泊车咪表丶路边车站上盖丶船艇，甚至巴士顶部等等，为何全港的行人天桥，却没有在顶部装太阳能板发电给天桥照明之用？笔者多年来曾向主事的官员和平日表现关心环保的立法会议员以及在《施政报告》公众谘询渠道反映这点，结果是没有结果。

政策方面，政府以经济诱因鼓励市民弃用化石燃料汽车改用电能车，然而香港生产的电能也不是完全零排放，汽车的锂电池一来消耗地球资源，二来旧锂电池的妥善处理是一个问题。香港的公共交通网络完善方便，为什麽政府不从控制私家车增长入手，利用公共交通工具代步，反而间接鼓励市民买车？难道是只见树木，不见森林？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 3 月21 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

盘点土地大辩论的土地供应选项

上届特区政府面对房屋及土地短缺的严峻形势，社会各界对增加土地供应的看法莫衷一是，政府遂於2017年发动「土地大辩论」，委任了「土地供应专责小组」，花了一年多时间，希望愈辩愈明，凝聚社会共识。2019年2月，政府接纳了专责小组建议的土地供应策略和八个「值得优先研究和推行」的土地选项（https://www.info.gov.hk/gia/general/201902/20/P2019022000787.htm）。时任行政长官林郑月娥於同年10月发表的《施政报告》宣称，「深切明白管治团队必须以更大刀阔斧丶排除万难的决心和魄力，重建市民对政府处理这老丶大丶难问题的信心。」

白驹过隙，转瞬已是6年，政府於2022年换届，环绕部分土地供应选项的争议虽已随着社会动乱平息而去政治化，但不代表争议已完全解决。其他选项则受香港社会及经济在2020年後出现的剧变影响，落实进度似乎未能贯彻林郑在2019年《施政报告》的豪情壮语，但6年来亦未见当局向公众及立法会作阶段性全盘交代。监察政府施政的立法会，也只就个别土地选项（例如利用岩洞空间）提出零星质询，故笔者甘犯越俎代庖之险，以政府当年对专责小组建议的回应为基线，检视至今当局执行土地供应策略及各土地选项的现况。

先从土地供应策略开始。政府的策略有数大元素，一是持续增加土地供应，不受短期经济变动或物业价格波动影响；二是建立土地储备；三是多管齐下觅地拓地；四是及早开展有关拓地的各种影响评估及研究；五是以基建带动发展。

众所周知，政府近年着重公营房屋用地供应，并已觅得满足未来十年作此用途的土地，而本港私人楼宇置业意欲转弱，作住宅用途的土地招标数番流标，甚至有意见认为现时土地供应过多。商业用地需求疲弱更不消提，政府因此停售商业用地及减少住宅用地招标，加上过渡性房屋和简约公屋有助缩短轮候公屋「上楼」时间，社会要求政府持续造地的压力大减。不过，土地造成了，可暂且不卖，拨入土地储备。回顾2002年和其後数年，本港经济比现今更疲弱时，政府因市场缺乏承接力，故以勾地制取代定时卖地，此是为势所迫，但政府连造地也躺平多年，土地储备概念烟消云散，以致经济反弹时出现土地供应不足，地价楼价一起颷升，社会为此付出沉重代价。政府理应汲取了教训，不会重蹈覆辙吧？

文首所提的8个土地供应选项，包括於新界拓展更多新发展区和棕地，结果衍生了「北部都会区」大计，提供3000公顷「新」土地。北部都会区因背负中央政府十分重视的「北创科」重任，特区政府当然不敢怠慢执行。不过，在协助棕地作业者「上楼」继续营运方面，政府打算以招标形式让私人发展「多层现代产业大楼」，计划进展并不理想，第一批大楼至今还未确定何时招标，发展商对此等大楼的投资兴趣，也视乎招标条款有多吸引。

另一个属於「发展东大屿都会」土地选项的造地大计，是占地1000公顷的交椅洲人工岛。计划公布之後，随即惹来「倒钱落咸水海」的反对声音。近年政府闹财赤，社会有声音建议政府叫停所有发展人工岛的前期研究及环评工作。目前政府虽无意腰斩此土地选项，但表示会调整此项目的优次。假若前期规划及环评之类的工作今年完毕後，政府决定把项目「雪藏」，到若干年後才解冻，以香港环境转变速度之快，届时政府可能又要再花一笔公帑请顾问检讨及更新那些封了尘的研究，以及追土地供应落後。

众多土地供应选项中，笔者最不以为然的是政府收回粉岭高尔夫球场其中32公顷用地，改为发展公营房屋。土地大辩论非但没有为收回球场开出一条平坦的路，更激发了球会与政府的官非，纠缠至今。大辩论唯一贡献，是推动了球会向公众打开了它私人会所的门户。

篇幅所限，未能逐一论述8个土地选项的现时情况，不过最後还得一提「利用岩洞及地下空间」。早於2014年，政府已开始研究将沙田污水厂搬进岩洞，但预计新厂要等到2029年（即15年时间）才能启用，届时才释出28公顷土地作发展，但该项计划至今已耗费200亿港元；粗略估计，现时每平方呎要6636元，比起填海成本是贵是平，要工程师才能解答。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 3 月7 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

交椅洲人工岛前景茫茫

经历了十年有多的研究和规划，一度几乎要让路给房屋发展和「大白象」争议而胎死腹中的启德体育园，终於在日前正式启用。园区占地约28公顷，面积介乎西九文化区（40公顷）与维多利亚公园（19公顷）之间，当中最触目的自然是成为香港最新地标的启德主场馆，有观众以「震撼」形容感受。政府对体育园寄予厚望，冀其成为打造香港成盛事之都，创造文化丶娱乐丶及体育旅游容量提供新动力。对绝大部分居住环境狭窄的本港巿民而言，游玩体育园提供他们只能在外游时才能感受到的令人心旷神怡广阔空间。

大家可不要忘记今天体育园的存在，市民享受的活动空间，全赖香港国际机场得以迁往大规模填海得来的赤鱲角，而若是没有後者和同样也是填海得来的第三条飞机跑道，香港还可以维持它的国际空运枢纽地位吗？此外，今天香港不可或缺的葵涌国际货柜码头丶香港高铁西九龙总站丶港铁小蚝湾车厂等交通运输基建设施，全都有赖当年进行填海。基建以外，填海更提供了大量土地兴建房屋，如果不是千禧年代政府因应房屋市场急速转差而放慢造地，包括填海，也不会在2020年新冠疫症爆发前数年轮候入住公屋的时间创下不光彩的历史新高。

说了这麽多陈年旧事，为的是再次提醒大家，尤其是年轻一代，今天我们视之为理所当然的众多公共设施和公私营房屋，所在的土地都是靠昔日移山填海得来。然而，上世纪末政府在中环和湾仔水域大规模填海提供商业用地後，惹来一些民间团体激烈反对，并成功争取立法禁止在维多利亚港内填海。自此以後，任何填海工程都被该等团体视为破坏海洋生态，违反可持续发展原则的行为。不过，理想归理想，特区政府要排除任何填海工程作长远发展谈何容易？故此，2019年由政府委任公众人士组成的土地供应专责小组，作出多项土地供应选项建议中，包括在交椅洲填海建造约1000公顷人工岛，并获得政府接纳，立法会亦同意拨款作技术可行性及设计研究。

6年後的今天，当年势均力敌的支持和反对交椅洲人工岛的因素起了相当大变化，全球变暖趋势继续，令海洋淹没全球低洼岛屿（特别是人工岛）的危机加深，特区政府连年财赤，当年反对政府「倒钱落咸水海」的理据不能再被视作危言妄语，社会动乱或其他个人理由引发短短数年间数十万港人移民海外，地缘政治令在港外侨他往和有意来港工作及居住的外国人却步，疲弱多时的私人住宅市场，加上香港普罗大众愈来愈接受大湾区生活的硬件和软件，中长期会有更多港人选择在大湾区置业安居，减少香港住宅用地需求也不足为奇。面对各方要求放弃或暂停兴建人工岛的舆论，政府对积极推动人工岛的口风近月似乎逐渐倾向「慢慢来」，为研究报告不日完成後是否将此建设项目减速甚至束诸高阁的决定铺路。

半个世纪以来，香港普罗大众饱尝住得细丶挤丶贵之苦，身体和精神健康蒙受重大压力，政府因受土地短缺掣肘，多年面对社会要求立法设定最低人均居住面积，亦无济於事。前数年更容许发展商在出售的政府土地兴建「纳米楼」，早前因招标出售的住宅用地流标，为增加项目对发展商的吸引力，放宽在该幅土地可建单位数目，意味该项目仍跳不出住得细的框框。

政府现时全力发展北部都会区，但假如放弃交椅洲人工岛计划，北都能独力解决大部分香港人住屋质量价的问题吗？在那里居住或工作的人，能否享受启德体育园区或西九文化区提供的那种生活空间吗？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 2 月27 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

无惊无喜的《财政预算案》

财政司司长昨天发表《2025/26财政年度政府财政预算案》，对政府惠民生措施满怀希望的普罗大众而言，可能有点失望。因为在长达两小时五分钟的宣读内容中，司长用了一半时间阐述政府来年主要围绕着发展创新科技丶香港在各领域的国际中心地位丶加强与大湾区城市联动等措施。这些策略性的措施，部分早前已发布，消息虽已被有关持份者消化，减低了它们的新闻价值，但这些举措代表着香港的中长线投资，对本港不同板块的商界丶本地及国际机构投资者带来鼓舞。昨天本港股市反应正面，恒生指数收市时升了753点（3.3%）。

在连年财赤的情况下，广大市民最关注的自然是政府如何开源节流，尤其是经常性收入和开支做到尽早回复平衡，甚至有盈馀。过程中，政府开源和节流措施会否对他们本身的财政状况产生负面影响，包括削减长者的「2元乘车」优惠及俗称「交津」的补贴丶生果金以及各种的生活津贴。这方面政府日前已放风，长者乘车优惠及「交津」需要收紧，大家已有心理准备，相信亦明白这些计划此时若不修改，长远而言是不可持续的。

至於17万多公务员和他们的家庭，早前因社会有声音要求公务员减薪，可能有点忐忑，现在司长明言明年薪酬「只冻不减」，大可松一口气。司长同时宣布，公务员编制在2026/27及2027/28年度每年分别减百分之二，在本届政府任期内将削减约一万个职位。由於特区政府不能以财赤理由裁员，相信是会在一些前线员工退休或辞任後把有关职位删除，视乎被削减职位的职系和职级，这项节流措施对平𧗾收支作用极其有限。特区政府此举聊表寸心，象徵意义大於实际意义。

开源方面，司长仅提出5项措施增加约202.2亿元收入，其中只有一项即时生效。令笔者大惑不解的是，作为开源措施之一，机场离境税会由现时120元加至200元，虽说海外游客未至因此而放弃来港，但众多只影响本地市民的公共服务收费反而纹风不动。以有关私家车的各类收费为例，多年来分毫未加。香港公共交通网络完善，私家车数目却不断增加，路边违例泊车随处可见，浪费抄牌警力，车主并不在乎每次缴交320元（款额自1994年未有调整）的定额罚款，珍贵的土地空间却被数十万辆私家车鹊巢鸠占。较年长的读者应记得，港英政府时代财政司多次在发表《财政预算案》时，宣布提高私家车首次登记税及车辆牌照费，即时生效，快刀斩乱麻，车主们乖乖就范。昨天司长只说当局会检讨电动私家车牌照费丶停车收费表的收费和交通违例事项的定额罚款。

政府已多年财赤，增加收入是当务之急，何以仍叹慢板，措施不能即时生效？如需修例，为何未能提供时间表？敢变丶求变的力度应该还可以加强吧！

比起司长侃侃而谈的发展香港经济大计，预算案对民生问题相对着墨不多。基於财赤，市民对政府「派糖」未有太大期望，不过政府仍有少许支援措施，包括宽减差饷丶薪俸税丶利得税，以及调高需缴印花税的物业价值上限，聊胜於无。

在多年财赤的阴霾下制作一份《财政预算案》自非易事，今年的预算案开源节流力度不足，对大部分普罗大众而言，是一份无惊无喜的预算案。

地政总署前署长丶香港集思会顾问