2025 年 7 月25 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

讓長者居家安老 友善設計要到位

香港人口日趨老齡化，政府推算在6年後全港人口將有三成是65歲及以上長者，政府推行居家安老，減輕院舍照顧的壓力。不過，由於長者日常留在家中時間較長，長者友善的居住環境，對長者居家安全及舒適至為重要。為此，行政長官於2023年《施政報告》宣布會制定有關推動長者友善樓宇設計的建議，經過一年多研究及諮詢各方持份者後，發展局日前公布落實一套涵蓋4個範疇的37項設計方案，包括活動性及通達性、易於改動的靈活彈性設計、幸福感、樂齡科技和物聯網。

方案部分設計其實取材自屋宇署《設計手冊：暢通無阻的通道》（下稱手冊）已經推行多年的建議作業範例，不過這些作業範例（例如較闊的入口大門及防滑地板）現時並非強制性，私人住宅單位有否這些設施，一向亦非置業者的主要考慮。既然不是售樓亮點，且可能涉及額外建築成本或減少住宅單位內部空間，發展商沒有商業誘因在他們的私宅項目採納這些作業範例，相信過去採用這些長者友善範例的私人樓宇項目不會太多。政府現在把手冊部分建議作業範例提升為法定要求，加上一些新的和提升現有強制性規定設計，將會提高長者家居安全，配合政府居家安老政策目標。

方案美中不足的是，近七成設計標準仍只屬鼓勵性建議，政府沒打算將其定為強制性要求。這些設計，例如長者友善設施的標誌及樓層編號、走廊提供扶手、升降機控制按鈕採用背光式設計，以及公用地方門口設置自動門等，看來都不涉及高昂的建築成本和日後維修費用。另外一些涉及較複雜工程或影響樓面面積的設計要求，例如興建較闊的室內公用地方走廊和裝設較大的升降機機廂，政府會提升現有的經濟誘因作為推廣。

筆者認為，政府應該一鼓作氣，盡量把更多設計要求定為強制性。興建樓宇一般需時4至5年，方案需時見效，既然人口老齡化的進度已明確不過，這些長者友善的設計應盡早立法強制推行，而非等待數年後若發展商反應不理想，政府到時才追落後。政務司司長日前指提早一天宣布學校避雨停課的決定是「超前部署」，政府也應該先長者之憂而憂，為長者安老居家「超前部署」。

方案的各項設計雖以長者為目標，其實大部分都是男女老少咸宜，受惠者不限於長者。例如升降機內裝設座位有助孕婦，公用地方門口裝設自動門有助雙手攜物未能伸手推或拉門的住客或訪客，同時減少門柄傳播細菌，實是一舉兩得。

方案中屬鼓勵性設計的建議，已於本月22日公布當天生效；至於強制性設計的規定，有待政府明年上半年透過修訂有關法例才能實施，相信立法過程不會有什麼問題。方案同時適用於私人住宅樓宇及公營房屋和政府建築物。政府指本身會致力按方案行事，筆者認為房委會應積極在預備興建的公營房屋推行鼓勵性的設計元素，一來發揮帶頭作用，二來也為興建私人住宅樓宇的發展商製造一些壓力。如果公營房屋能提供長者友善的設計和設施，發展商能不提供更好更多的設施給私人住宅買家嗎？方案已提供了經濟誘因，若仍未能抵消額外建築成本，羊毛還不是出自羊身上？發展商還要考慮什麼？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 7 月4 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

謀發展 保蒼生

香港人煙稠密，大部分人居住面積偏小，室內活動空間有限，卻無阻愈來愈多人豢養各式各樣寵物。在街上常見有年輕人或長者推着看似嬰兒車行走，車裏卻是儼然掌上明珠的一頭犬！從事物業管理的香港仲量聯行去年初引述一些統計數字，估計2023年全港寵物數量已激增至119萬隻。有別於「低空」、「熊貓」、「盛事」和「銀髮」等一大堆的經濟，寵物經濟毋須政府大力催谷也能蓬勃發展，只要飼養寵物取代生兒育女的風氣不衰落，居家寵物的種類和數目只會有增無減。

香港野生動物的前景卻相反地不容樂觀。香港地方雖細，但生物多樣性非常高，只不過在過去半個世紀，政府為了拚經濟、謀發展、拓土地、建房屋、架橋築路，不惜移山填海、容許發展商砍伐樹林、填平魚塘，因而削減了不少野生動物獵食、棲息和繁殖的活動範圍，威脅牠們的將來。

多虧環保團體多年來鍥而不捨的反對、請願、宣傳、教育民眾，以至對政府採取法律行動，加上國際包括我國在內更關注保存自然生態和更重視可持續發展的趨勢，在上世紀七十至九十年代初期抱着「發展是硬道理」思維的政府，到了本世紀千禧年代也不得不提升自然保育政策和落實行動的工作優次。行政長官在《1999年施政報告》中宣布首次把「可持續發展」的目標納入政府工作日程，並於2016年制定首份《生物多樣性策略及行動計劃2016-2021》（計劃），以加強保育生物多樣性、支持香港的可持續發展。

有點奇怪的是，2021年後政府並沒有宣布計劃的成效及後續，直至今年5月中才宣布會就更新計劃展開兩個月公眾諮詢。當局指2016年計劃提出的67項具體行動已取得豐碩成果，不過有非官方的自然保育專家認為，部分所謂成果只是和稀泥，有待完善。筆者未敢為計劃的成績打分，惟計劃推行期間，政府為收回粉嶺高爾夫球場部分土地興建資助房屋，影響該處的自然生態和生物多樣性，引起社會關注，而球會因此跟政府打官司並局部勝訴，未免令人擔心政府對計劃的承擔底線。

據官方資料，香港孕育着3300種維管植物、55種陸上哺乳類、逾580種鳥類、200種淡水魚、90種爬行類、25種蝴蝶和133種蜻蜓。以土地和海上面積計算，香港的生物多樣性之高，大概可列全球排名五大（當局應爭取編纂這類資料的機構把香港特別行政區列入排名榜，一來說好香港生物多樣性故事，二來香港特別行政區若與中國同列一榜，顯示「一國兩制」的特色）。可是，當局並無交代以上的生物數據是何時蒐集，以香港發展速度之高（加上氣候變化），這些數據很可能在兩三年內急劇變化，故此有團體建議當局應不時進行生物多樣性統計（有如每5年一次的人口中期統計和每10年一次的人口普查），研究城市及鄉郊發展（特別是北部都會區）對生物多樣性的負面影響。

香港的大自然生物應該大部分都是「原居民」，來港過冬的候鳥留港時間雖不長，也應享有「香港榮譽市民」身份，跟為數750萬的你和我以及逾119萬的寵物，同樣擁有居港權。政府在謀發展、惠民生之時，可不要忘記那4000種自己不能發聲維護居住和生存權利的自然界生物。政府不單要惠民生，更要保蒼生！國家主席習近平提醒我們「綠水青山就是金山銀山」，想深一層，香港的青山綠水為我們兒孫保存的豐富野外生物物種，比金銀更可貴。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月26 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

善用郵輪碼頭空間建運輸博物館

在香港國際機場舊址各據一端有兩座花了納稅人所費不菲的地標建築物，分別是佔地28公頃的啟德體育園和7.6公頃的啟德郵輪碼頭。兩者從擬定項目構思、招標、興建、以至營運模式的過程，同樣經歷了多番驚濤駭浪，不過現況卻大相逕庭。今天的體育園盛事連場，相信與政府資助不無關係，使用率及入座率雙高，人氣旺盛，場地的各方持份者對體育園的硬件和軟件都予以好評。

反過來，同屬文化、體育及旅遊局政策範疇的碼頭卻伊人獨憔悴，今年預計只有18艘郵輪79次航班合共停泊香港83天，其中8月和9月完全「留白」。現時碼頭內偌大的商場冷冷清清，反映出政府以為可以把尖沙咀海運大廈商場（主要用途）加郵輪碼頭（次要功能）的模式在啟德碼頭（主要功能）成功複製的想法並不正確。作為碼頭的業權人和為了推廣「郵輪經濟」，政府不能叫營運碼頭的承辦商自求多福，對碼頭的困境坐視不理。

為了打破困局，文體旅局上月「漁翁撒網」，公開邀請商企、非牟利團體、文化、創意產業和體育組織，以及青年創業者提交意向書，就着更好利用現時佔地5600方米的商業區或是位於天台和2樓的公共空間，提出建議。政府表示會着重建議的活動如何為郵輪旅客帶來更大便利和更佳體驗、與啟德體育園和當區「青年驛站」旅舍產生協同效應，以及服務當區居民。筆者不是創意澎湃之人，認為難有活動可以做到面面俱圓，一矢三鵰，滿足局方以上3種目的。且看下月18日截止邀請後，當局會由坊間收到什麼「絕世好橋」，然後將重塑碼頭的計劃由行政長官在9月發表的《施政報告》宣布。

筆者甘作野人獻曝，建議騰出大部分上文提及的地方，興建一所香港運輸博物館。世界不少城市都設有運輸博物館，其中位於琉森（Lucerne）的瑞士運輸博物館更是瑞士最多人參觀的博物館，每年有多達80萬名訪客。英國倫敦運輸博物館集中介紹地下鐵路系統和巴士，每年參觀人數亦達40萬。香港「麻雀雖小，五臟俱全」，以極之有限的土地面積而言，可能是全球擁有最多不同模式運輸工具的都市，包括湮沒於歷史的山兜（轎子）、黃包車、嘩啦嘩啦、水翼船、中式帆船，和今天遊客仍可乘搭的「活化石」如雙層「叮叮」、天星小輪、山頂纜車和雙層巴士，以及「明日之星」的載客無人駕駛飛行器。香港不愁沒有豐富而有趣的展覽材料辦一所涉及過去、現在和未來的運輸博物館，規模大小可因應改劃商業樓面面積多少而定。

此外，東九龍不乏如觀塘apm和九龍灣德福廣場等大型商場，隨着啟德住宅區全面發展，相信啟德本身亦會有購物中心，當區的居民沒有特別理由要光顧碼頭內的商場，光靠不足100天的郵輪乘客生意怎能做得長？再者，政府口號是「無處不旅遊」，東九龍卻連一所博物館也欠奉！在碼頭內設立運輸博物館，更有其特別意義，可以說好香港發展故事。首次踏足碼頭的郵輪乘客，先參觀運輸博物館，透過照片、影片和模擬駕駛艙，得知碼頭的前身竟是一條飛機升降跑道，體驗飛機在九龍城民居天台上空有驚無險的低飛降落過程。

說到底，政府增強碼頭吸引力的舉措雖然值得支持，但不要捨本逐末，更重要的是加把勁吸引更多郵輪公司把香港加入旗下郵輪的航程，為碼頭帶來更多旅客。世界其他旺丁的郵輪碼頭如日本橫濱、澳洲悉尼、西班牙巴塞隆拿、意大利威尼斯、加拿大溫哥華不是都沒有尖沙咀海運碼頭般規模的商場嗎？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

可貴亦可畏的民意

本屆特區政府任期將達3年，最近政府安排傳媒專訪以行政長官為首的管治班子成員，讓各人就其負責的政策範疇說好這3年來的成就故事。司局長們「賣花」當然要讚花香，但「買花」的市民對本屆政府的表現評價又如何？相信政府也很想知道。商界裏，大型的服務企業恒常進行顧客滿意度調查，足以證明民意對發展業務的可貴。政界中，過往亦有團體或媒體做市民對政府施政滿意度的民調，不過近數年好像已不見有這樣的調研。

若民間沒有人自發去做，政府其實可委任有認受性的學術機構去做，為自己的表現照照鏡子。不過政府或會認為民意是一柄可貴亦可畏的雙刃劍，假如民意對自己形象不利，做民調變成搬石頭（公帑）砸自己的腳，還是不去冒這個政治風險，樂得自我感覺良好。

市民一般心態，會覺得政府良政善治、為人民服務是理所當然的責任，所以少見少聞市民特意稱許政府的德政，罕有例子是2012年推行的「長者二元乘車優惠」。不過上屆政府「不計成本、特惠酬賓」，自發將合資格長者年齡降低令更多市民受惠，卻意想不到造成反效果，令本來被公認為德政的措施反而打了折扣，累得現屆政府要急忙「補鑊」。

俗語說「好事不出門，壞事傳千里」，政府要贏取市民的掌聲並不易，但一些政府「蝦碌」事件卻鬧得街知巷聞、家喻戶曉，長留市民記憶中。遠的有啟德郵輪碼頭接連出現乘客抵港下船後因公交嚴重短缺滯留碼頭，近的有粉嶺皇后山邨食水出現雜質。兩者本屬技術及行政問題，結果因輿論對部門處理手法口誅筆伐，前者成為問責官員丟掉烏紗帽的部分原因，後者最終要特首親自召集多位司局長開高層會議，緊急採取一連串措施才能平息社會不滿。

食水風波引起社會對政府管治印象負面，可幸特區政府從中汲取教訓，宣布會加強訓練官員面對群眾、議員和媒體解答問題的技巧。其實長久以來，所有首長級官員都會接受媒體訓練（media training），更深層問題是官員們如何理解公僕這個角色，以及（說得難聽一點的）官僚思維及工作文化視民意為可貴或可畏抑或可不予理會。此外，行政長官表示會考慮引入公務員問責制，由於問責涉及撤職、降級、減薪、譴責等行動，此乃十分複雜的問題，相信特首不會倉卒決定。

今年9月特首將發表《施政報告》，為此日前已展開公眾諮詢和透過其他渠道聽取民意，筆者估計一如既往，不獲政府接納的建議和訴求數目將遠多於被採納。對懷着一腔熱誠或期望提交意見的市民而言，其意見若未被接納，會使他們覺得政府諮詢公眾只是「做騷」，難怪多年前坊間有嘲諷政府「意見接受，政策依舊」的順口溜。

筆者多年來也有在《施政報告》公眾諮詢期間和其他場合向政府提出兩項建議，一是對有違可持續發展原則的私家車無休止增長實施管理需求，另一是在全港公共行人天橋上蓋鋪設太陽能板，為天橋照明和升降機提供清潔電能。兩項建議都是實際可行、環保、且可減少政府長遠開支，但至今未獲當局任何回應，令人意興闌珊，難道真是言者諄諄，聽者藐藐？當局是否應該向市民闡釋收集、分析、考慮民意和向建議者作出回應的機制，讓市民感受到政府對民意的器重和誠意。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月12 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

政府以地代金促市區重建

上周傳媒廣泛報道政府宣布行政會議批准政府以1000元象徵式地價，向市區重建局批出兩幅土地發展住宅，此舉其實跟過去20多年政府批地給市建局發展的做法無異。不過，有較特別的數點，報道就沒有觸及，第一點是，政府這次撥地主要目的是為市建局提供額外財政支援，以改善其現金流和啟動對6個已公布重建項目的收購程序，而非因該兩幅土地的上蓋樓宇需要重建。

由於市建局面對未來數年的巨大財政壓力，需要資金支援，作為其後盾的特區政府本身也有節流必要，故此政府選擇「以地代金」注資市建局，避免加大政府財赤。

第二點是，以往政府批給市建局的土地，都是有需要拆卸上蓋物業重新發展的私人棕地，意即土地上有樓齡數十年的住宅單位和地舖。市建局今次要發展的兩幅土地，一是位於紅磡庇利街，現時用作短期露天停車場；另一是位於將軍澳137區原預留作公營房屋的曠地。

由於兩幅土地的業權人是政府，土地亦沒有上蓋物業，市建局從而省下了過往重建項目須動用的巨額現金和數年時間進行收購、補償及安置，令這兩幅土地實際「含金量」比過往市建局獲批的土地更高。至於這兩塊「金」對收購6個項目時出現的現金流問題會發揮多大紓緩作用，還要看日後「賣地」實際收入和收購物業的實際支出。

第三點是，這次撥地安排的落實時間，可能令市建局陷入一個所謂Catch-22的兩難局面。由於撥地目的在於提供資金予市建局由現時到2027至2028年啟動6個已宣布重建項目的收購，市建局理應在完成申請更改兩幅土地規劃用途後，盡快把該兩地推出市場套現。不過未來兩三年香港內外的經濟環境，以及本港對私人住宅的需求變化，都存在不少變數，加上將軍澳用地淨面積多達9.15公頃（市建局至今最大型的觀塘市中心重建項目地盤面積也只不過約5.35公頃而已），可建總樓面面積多達71.37萬方米，以觀塘項目經驗為鑑，相信市建局難以亦不會一次過就整塊用地招標。但將軍澳用地若分期發展，則似乎未能符合市建局盡快把土地發展權套現的需要。

市建局雖能利用兩幅土地資產融資借貸，卻要付出成本，令兩幅土地的含金量打折扣。

此外，當局指將軍澳第137區尚有約42公頃土地預留作發展公營或私營房屋，發展商也許會認為該區住宅潛在供應量大，對市建局這幅地出價不會太積極。由於以上各種因素，兩幅土地如在未來兩三年間推出市場，發展商出價傾向保守亦不足為奇，招標結果未必能為市建局帶來理想財政效益。

行政會議對這次批地訂下兩個要求，簡言之，一是上文提及市建局要由現在到2027至2028年就已開展的6個重建項目進行收購；二是市建局要檢討和優化運作和財政模式，以可持續性的模式推動市區重建，市建局亦應建議如何加強樓宇復修。行政會議要求市建局明年內就此提出具體建議。

市建局的運作和財政模式固然應該檢討，但同時也該檢討主宰市建局運作的《市區更新策略2.0》。這策略是該局花了3年時間制定，於2001年公布。俗語說十年人事幾番新，該策略已推行了24年，現在理應檢視它的長短處和面對現在及將來市區更新的可持續性。不過，市建局可不要再花3年珍貴時間去進行一次「市區更新大辯論」。

適逢3天後蔡宏興會走馬上任市建局行政總監，蔡兄曾任職本港地產發展集團高層，有商界對物業市場的了解和靈敏觸覺，又擁有建築師的專業資格，對保育及復修樓宇有熱誠及實戰經驗。期待蔡兄迎難而上，鞏固舊區重建的經濟可持續性，也望政府配合，在有關法制和行政措施給市建局拆牆鬆綁。

劉勵超_地政總署前署長

作者是市區重建局土地、安置及補償委員會增選委員，本文內容純屬個人意見，並不代表委員會立場。

2025 年 4 月18 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

片區開發旅遊 軟硬件俱重要

行政長官去年10月發表的《施政報告》宣布推廣島嶼及海岸旅遊，其中3個項目交由發展局牽頭。該局於兩周前宣布邀請市場在3個月內分別就南丫島前石礦場、南大嶼沿岸一帶，以及流浮山尖鼻咀和白泥提交發展計劃意向書，並於本周初向有興趣人士舉行簡介會，不過與會情況則未見有官方及媒體消息，未知市場初步反應如何。

政府牽頭的「片區開發」旅遊項目模式，由政府批地，發展過程省卻了投資者徵集土地的麻煩和時間。不過南丫島片區佔地25公頃、尖鼻咀87公頃及白泥33公頃，個別覆蓋土地面積遠超北部都會區3個「片區開發」試點個別面積，南大嶼生態走廊項目則未有提供相關資料。雖然旅遊用途土地發展密度不會高，土地呎價會遠低於平常住宅及商舖用途的呎價，但由於項目佔地面積甚廣，地價總額仍然相當可觀。若地價佔總投資額的百分比高於投資者可接受水平因而流標，政府的面子可不好過。

度假區項目的住宿設施有別於住宅項目，後者可以賣「樓花」，市道好時甚至可以一早沽出絕大部分單位，投資「回籠」快；但前者只能在落成後出租，投資收成期長。投資者會希望政府為達到推廣海岸旅遊的政策目標，避免因流標而費時失事，應該特事特辦，在釐定地價時，宜將此等因素考慮在內，甚至把地價打折；或容許發展商分兩期付款，首期於中標後先付地價七成，餘下三成於項目開業後兩或三年繳清，最理想是尾數可以免息。當局亦可先以折讓地價批地，在度假中心開始賺錢後，再與投資方分紅。另外一個計算地價的選項，可採用局方早前透露的「按實補價」概念，投資者可按實際興建設施的用地面積或樓面，在開始施工時才繳付地價。

雖然有意見認為當局不應間接資助投資風險高的牟利性質事業，但其實早已有政策先例。政府為推動本港電影製作，創造更多就業和發展機會，設定「電影製作融資計劃」，注資本地電影製作，最近更推出優化版，電影開始拍攝時即發放七成的融資額，增加電影公司的現金流，又讓電影公司優先收回一半投資，以鼓勵投資，降低風險。當局可加以借鑑，訂立基於相同原則的計劃，發揮kick start旅遊及康樂「片區」作用。當局表示，要着力善用企業參與和市場力量落實項目，其實市場反應亦視乎當局能提供何樣的經濟誘因和行政方便，兩隻手掌才能拍得響。

從投資者角度看，除了土地成本外，當然要考慮片區對吸引各類（闔家老幼、二人同行、本地、海外）遊客有什麼賣點？適合何樣的消閒康樂活動和興建什麼設施？比起例如深圳大小梅沙海濱旅遊景區、珠海長隆海洋王國，以及印尼峇里島和泰國布吉的Club Med度假村，有何獨特之處等？計劃中的南大嶼片區提供例如潛水、滑浪、空中滑翔等水上活動，會否受制於每年為時三數月的颱風季節和其他地理環境因素？

發展「片區」除了硬件外，軟件同樣重要，就是服務人員的量和質。3個項目所處的地區人口不多，論量論質都未必能完全滿足各個項目的需要，若要吸引區外合適的員工，項目發展商極可能要提供員工食堂和宿舍，招標條款或須豁免此等設施的建築面積及地價。在員工的質素方面，上文提及亞洲區內度假中心所在之處人力資源豐富，員工薪酬水平雖然不高，服務態度卻廣獲賓客好評。反觀香港薪酬水平不低，但一般來說，服務行業的從業員待客之道還有相當大的進步空間，無怪在劉德華說了「今時今日咁嘅服務態度」這金句後的22年，政府去年還得找古天樂「舊曲新唱」。要把香港旅遊業推上新台階，政府、旅發局、職訓局還得多下工夫，讓有意投資旅遊業的商界安心。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 3 月27 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

香港的綠色轉型

氣候改變及全球暖化的問題，被放上聯合國的議程，已有幾十年。《聯合國氣候變遷綱要公約》的首屆締約方會議（英文簡稱COP）於1995年在德國波恩舉行，之後除2020年因受新冠疫情影響延後外，每年舉行一次，距今已有30年。COP的一個重要里程碑，是2016年全球195聯合國成員接受對他們有法律約束力的《巴黎協定》，目標是將本世紀全球氣溫升幅控制在比工業化前水平高出攝氏2度以下，並努力把氣溫升幅進一步限制在攝氏1.5度以內。我國是《巴黎協定》的成員，協定適用於香港特別行政區。特區政府2021年發布了《香港氣候行動藍圖2050》，以淨零發電、減少碳足跡、推廣節約能源、推廣環保交通工具、維護生態系統、保護樹林等多管齊下的方法，為達成協定目標出一分力。

可惜的是，席捲全球的新冠疫情，令全球經濟大受影響，由於應對氣候變化的措施在在需財，多個碳排放量高的國家（中國除外）的政府和私人企業，齊齊調低甚至放棄疫情前所作的減碳承諾和目標，打響退堂鼓。

《巴黎協定》的攝氏2度臨界點已於2023年11月17日首次被超逾，而去年6月錄得全球氣溫連續12個月超出攝氏1.5度的理想目標。氣候變化帶來全球各地的各種災難性的天災和生態失衡，實在令人擔憂。

香港是最早一批承諾在2050年前實現碳中和目標的亞洲城市，也制定了多管齊下以達標的藍圖、計劃、條例等。根據智庫思匯政策研究所日前發表的《邁向2050年之路：香港能否實現其氣候目標？》，雖然香港正按計劃邁向「低於攝氏2度」的氣候目標，惟必須加強政策以力爭更進取的「低於攝氏1.5度指標」。思匯呼籲政府必須採取進一步行動，及時重新評估《香港氣候行動藍圖2050》，包括增訂2030年氣候目標以加快減碳步伐。

對於思匯的呼籲，未見當局有作回應，不過財政司司長陳茂波前天於《2025香港氣候論壇》致詞時，指香港會堅守2050年達到碳中和，工作會聚焦在淨零發電、綠色運輸、綠色建築及減廢4個範疇。掌管財經的司長少不了要談香港發展綠色金融、綠色產業、人工智能與綠色發展的結合，以及今年將成立「綠色科技樞紐」，滙聚超過200間綠色科技。上月發表的《2025至26財政年度政府財政預算案》，用了3頁的篇幅闡述政府加速綠色發展的計劃和舉措，不過內容着重所謂例如撥款多少的input（輸入）和設置多少充電樁的output（輸出），卻未有幫助我們掌握到這些舉措的outcome（成果）是什麼。舉例說，撥款一億八千萬元增加廚餘回收桶或收集設施，是想達到什麼成果？

筆者為政府近年打造綠色香港的努力鼓掌，不過有些輕而易舉，簡單又具宣傳及教育公民效益的綠色工程卻好像走了眼。

現在香港隨處可見太陽能發電板裝在屋頂、泊車咪錶、路邊車站上蓋、船艇，甚至巴士頂部等等，為何全港的行人天橋，卻沒有在頂部裝太陽能板發電給天橋照明之用？筆者多年來曾向主事的官員和平日表現關心環保的立法會議員以及在《施政報告》公眾諮詢渠道反映這點，結果是沒有結果。

政策方面，政府以經濟誘因鼓勵市民棄用化石燃料汽車改用電能車，然而香港生產的電能也不是完全零排放，汽車的鋰電池一來消耗地球資源，二來舊鋰電池的妥善處理是一個問題。香港的公共交通網絡完善方便，為什麼政府不從控制私家車增長入手，利用公共交通工具代步，反而間接鼓勵市民買車？難道是只見樹木，不見森林？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 3 月21 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

盤點土地大辯論的土地供應選項

上屆特區政府面對房屋及土地短缺的嚴峻形勢，社會各界對增加土地供應的看法莫衷一是，政府遂於2017年發動「土地大辯論」，委任了「土地供應專責小組」，花了一年多時間，希望愈辯愈明，凝聚社會共識。2019年2月，政府接納了專責小組建議的土地供應策略和八個「值得優先研究和推行」的土地選項（https://www.info.gov.hk/gia/general/201902/20/P2019022000787.htm）。時任行政長官林鄭月娥於同年10月發表的《施政報告》宣稱，「深切明白管治團隊必須以更大刀闊斧、排除萬難的決心和魄力，重建市民對政府處理這老、大、難問題的信心。」

白駒過隙，轉瞬已是6年，政府於2022年換屆，環繞部分土地供應選項的爭議雖已隨着社會動亂平息而去政治化，但不代表爭議已完全解決。其他選項則受香港社會及經濟在2020年後出現的劇變影響，落實進度似乎未能貫徹林鄭在2019年《施政報告》的豪情壯語，但6年來亦未見當局向公眾及立法會作階段性全盤交代。監察政府施政的立法會，也只就個別土地選項（例如利用岩洞空間）提出零星質詢，故筆者甘犯越俎代庖之險，以政府當年對專責小組建議的回應為基線，檢視至今當局執行土地供應策略及各土地選項的現況。

先從土地供應策略開始。政府的策略有數大元素，一是持續增加土地供應，不受短期經濟變動或物業價格波動影響；二是建立土地儲備；三是多管齊下覓地拓地；四是及早開展有關拓地的各種影響評估及研究；五是以基建帶動發展。

眾所周知，政府近年着重公營房屋用地供應，並已覓得滿足未來十年作此用途的土地，而本港私人樓宇置業意欲轉弱，作住宅用途的土地招標數番流標，甚至有意見認為現時土地供應過多。商業用地需求疲弱更不消提，政府因此停售商業用地及減少住宅用地招標，加上過渡性房屋和簡約公屋有助縮短輪候公屋「上樓」時間，社會要求政府持續造地的壓力大減。不過，土地造成了，可暫且不賣，撥入土地儲備。回顧2002年和其後數年，本港經濟比現今更疲弱時，政府因市場缺乏承接力，故以勾地制取代定時賣地，此是為勢所迫，但政府連造地也躺平多年，土地儲備概念煙消雲散，以致經濟反彈時出現土地供應不足，地價樓價一起颷升，社會為此付出沉重代價。政府理應汲取了教訓，不會重蹈覆轍吧？

文首所提的8個土地供應選項，包括於新界拓展更多新發展區和棕地，結果衍生了「北部都會區」大計，提供3000公頃「新」土地。北部都會區因背負中央政府十分重視的「北創科」重任，特區政府當然不敢怠慢執行。不過，在協助棕地作業者「上樓」繼續營運方面，政府打算以招標形式讓私人發展「多層現代產業大樓」，計劃進展並不理想，第一批大樓至今還未確定何時招標，發展商對此等大樓的投資興趣，也視乎招標條款有多吸引。

另一個屬於「發展東大嶼都會」土地選項的造地大計，是佔地1000公頃的交椅洲人工島。計劃公布之後，隨即惹來「倒錢落鹹水海」的反對聲音。近年政府鬧財赤，社會有聲音建議政府叫停所有發展人工島的前期研究及環評工作。目前政府雖無意腰斬此土地選項，但表示會調整此項目的優次。假若前期規劃及環評之類的工作今年完畢後，政府決定把項目「雪藏」，到若干年後才解凍，以香港環境轉變速度之快，屆時政府可能又要再花一筆公帑請顧問檢討及更新那些封了塵的研究，以及追土地供應落後。

眾多土地供應選項中，筆者最不以為然的是政府收回粉嶺高爾夫球場其中32公頃用地，改為發展公營房屋。土地大辯論非但沒有為收回球場開出一條平坦的路，更激發了球會與政府的官非，糾纏至今。大辯論唯一貢獻，是推動了球會向公眾打開了它私人會所的門戶。

篇幅所限，未能逐一論述8個土地選項的現時情況，不過最後還得一提「利用岩洞及地下空間」。早於2014年，政府已開始研究將沙田污水廠搬進岩洞，但預計新廠要等到2029年（即15年時間）才能啟用，屆時才釋出28公頃土地作發展，但該項計劃至今已耗費200億港元；粗略估計，現時每平方呎要6636元，比起填海成本是貴是平，要工程師才能解答。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 3 月7 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

交椅洲人工島前景茫茫

經歷了十年有多的研究和規劃，一度幾乎要讓路給房屋發展和「大白象」爭議而胎死腹中的啟德體育園，終於在日前正式啟用。園區佔地約28公頃，面積介乎西九文化區（40公頃）與維多利亞公園（19公頃）之間，當中最觸目的自然是成為香港最新地標的啟德主場館，有觀眾以「震撼」形容感受。政府對體育園寄予厚望，冀其成為打造香港成盛事之都，創造文化、娛樂、及體育旅遊容量提供新動力。對絕大部分居住環境狹窄的本港巿民而言，遊玩體育園提供他們只能在外遊時才能感受到的令人心曠神怡廣闊空間。

大家可不要忘記今天體育園的存在，市民享受的活動空間，全賴香港國際機場得以遷往大規模填海得來的赤鱲角，而若是沒有後者和同樣也是填海得來的第三條飛機跑道，香港還可以維持它的國際空運樞紐地位嗎？此外，今天香港不可或缺的葵涌國際貨櫃碼頭、香港高鐵西九龍總站、港鐵小蠔灣車廠等交通運輸基建設施，全都有賴當年進行填海。基建以外，填海更提供了大量土地興建房屋，如果不是千禧年代政府因應房屋市場急速轉差而放慢造地，包括填海，也不會在2020年新冠疫症爆發前數年輪候入住公屋的時間創下不光彩的歷史新高。

說了這麼多陳年舊事，為的是再次提醒大家，尤其是年輕一代，今天我們視之為理所當然的眾多公共設施和公私營房屋，所在的土地都是靠昔日移山填海得來。然而，上世紀末政府在中環和灣仔水域大規模填海提供商業用地後，惹來一些民間團體激烈反對，並成功爭取立法禁止在維多利亞港內填海。自此以後，任何填海工程都被該等團體視為破壞海洋生態，違反可持續發展原則的行為。不過，理想歸理想，特區政府要排除任何填海工程作長遠發展談何容易？故此，2019年由政府委任公眾人士組成的土地供應專責小組，作出多項土地供應選項建議中，包括在交椅洲填海建造約1000公頃人工島，並獲得政府接納，立法會亦同意撥款作技術可行性及設計研究。

6年後的今天，當年勢均力敵的支持和反對交椅洲人工島的因素起了相當大變化，全球變暖趨勢繼續，令海洋淹沒全球低窪島嶼（特別是人工島）的危機加深，特區政府連年財赤，當年反對政府「倒錢落鹹水海」的理據不能再被視作危言妄語，社會動亂或其他個人理由引發短短數年間數十萬港人移民海外，地緣政治令在港外僑他往和有意來港工作及居住的外國人卻步，疲弱多時的私人住宅市場，加上香港普羅大眾愈來愈接受大灣區生活的硬件和軟件，中長期會有更多港人選擇在大灣區置業安居，減少香港住宅用地需求也不足為奇。面對各方要求放棄或暫停興建人工島的輿論，政府對積極推動人工島的口風近月似乎逐漸傾向「慢慢來」，為研究報告不日完成後是否將此建設項目減速甚至束諸高閣的決定鋪路。

半個世紀以來，香港普羅大眾飽嘗住得細、擠、貴之苦，身體和精神健康蒙受重大壓力，政府因受土地短缺掣肘，多年面對社會要求立法設定最低人均居住面積，亦無濟於事。前數年更容許發展商在出售的政府土地興建「納米樓」，早前因招標出售的住宅用地流標，為增加項目對發展商的吸引力，放寬在該幅土地可建單位數目，意味該項目仍跳不出住得細的框框。

政府現時全力發展北部都會區，但假如放棄交椅洲人工島計劃，北都能獨力解決大部分香港人住屋質量價的問題嗎？在那裏居住或工作的人，能否享受啟德體育園區或西九文化區提供的那種生活空間嗎？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 2 月27 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

無驚無喜的《財政預算案》

財政司司長昨天發表《2025/26財政年度政府財政預算案》，對政府惠民生措施滿懷希望的普羅大眾而言，可能有點失望。因為在長達兩小時五分鐘的宣讀內容中，司長用了一半時間闡述政府來年主要圍繞着發展創新科技、香港在各領域的國際中心地位、加強與大灣區城市聯動等措施。這些策略性的措施，部分早前已發布，消息雖已被有關持份者消化，減低了它們的新聞價值，但這些舉措代表着香港的中長線投資，對本港不同板塊的商界、本地及國際機構投資者帶來鼓舞。昨天本港股市反應正面，恒生指數收市時升了753點（3.3%）。

在連年財赤的情況下，廣大市民最關注的自然是政府如何開源節流，尤其是經常性收入和開支做到盡早回復平衡，甚至有盈餘。過程中，政府開源和節流措施會否對他們本身的財政狀況產生負面影響，包括削減長者的「2元乘車」優惠及俗稱「交津」的補貼、生果金以及各種的生活津貼。這方面政府日前已放風，長者乘車優惠及「交津」需要收緊，大家已有心理準備，相信亦明白這些計劃此時若不修改，長遠而言是不可持續的。

至於17萬多公務員和他們的家庭，早前因社會有聲音要求公務員減薪，可能有點忐忑，現在司長明言明年薪酬「只凍不減」，大可鬆一口氣。司長同時宣布，公務員編制在2026/27及2027/28年度每年分別減百分之二，在本屆政府任期內將削減約一萬個職位。由於特區政府不能以財赤理由裁員，相信是會在一些前線員工退休或辭任後把有關職位刪除，視乎被削減職位的職系和職級，這項節流措施對平𧗾收支作用極其有限。特區政府此舉聊表寸心，象徵意義大於實際意義。

開源方面，司長僅提出5項措施增加約202.2億元收入，其中只有一項即時生效。令筆者大惑不解的是，作為開源措施之一，機場離境稅會由現時120元加至200元，雖說海外遊客未至因此而放棄來港，但眾多只影響本地市民的公共服務收費反而紋風不動。以有關私家車的各類收費為例，多年來分毫未加。香港公共交通網絡完善，私家車數目卻不斷增加，路邊違例泊車隨處可見，浪費抄牌警力，車主並不在乎每次繳交320元（款額自1994年未有調整）的定額罰款，珍貴的土地空間卻被數十萬輛私家車鵲巢鳩佔。較年長的讀者應記得，港英政府時代財政司多次在發表《財政預算案》時，宣布提高私家車首次登記稅及車輛牌照費，即時生效，快刀斬亂麻，車主們乖乖就範。昨天司長只說當局會檢討電動私家車牌照費、停車收費錶的收費和交通違例事項的定額罰款。

政府已多年財赤，增加收入是當務之急，何以仍嘆慢板，措施不能即時生效？如需修例，為何未能提供時間表？敢變、求變的力度應該還可以加強吧！

比起司長侃侃而談的發展香港經濟大計，預算案對民生問題相對着墨不多。基於財赤，市民對政府「派糖」未有太大期望，不過政府仍有少許支援措施，包括寬減差餉、薪俸稅、利得稅，以及調高需繳印花稅的物業價值上限，聊勝於無。

在多年財赤的陰霾下製作一份《財政預算案》自非易事，今年的預算案開源節流力度不足，對大部分普羅大眾而言，是一份無驚無喜的預算案。

地政總署前署長、香港集思會顧問