2025 年 9 月26 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

借力责任制 改革工作文化

今年行政长官《施政报告》引发社会热烈讨论的课题之一是「进一步强化治理」。为实现这目标，行政长官计划建立部门首长责任制（责任制）。

公众特别关注未能有效驾驭其管理团队的部门首长，在什麽情况下会受到什麽惩处，包括被公开谴责丶冻薪丶扣薪丶在指定期间内不会被考虑晋升丶降级丶强制提早退休，以至终极惩处的革职。

《施政报告》提出立法赋予公务员敍用委员会法定权力设立专责小组调查「任何级别公务员」，不过未有提及法则会否订明委员会在调查确定有关官员履行公职未有尽责後，同时要向作为有关部门首长上司的局长或司长建议作出何种处分。

惩处既然有分轻重，政府会否因应官员缺失的性质和後果的严重性，订立一套「量刑指引」？此外，《施政报告》建议的法则，会否容许被处分的部门首长提出抗辩丶上诉以至申请司法覆核，也是政府和立法会要考虑的问题。

至於政府在什麽情况下会启动调查部门首长机制，《施政报告》阐释为「如部门出现严重问题，或涉及广泛或重复性的系统问题，或有迹象显示问题可能涉及部门首长的角色时」，有关局长须向其所属司长滙报，获其同意後启动。

如何界定问题是「严重丶广泛丶重复」，是靠媒体或网民的侦查报道？司局长的政治触觉？或是涉及生命财产损失？当局在拟定责任制细节时宜详加考虑。

现时特区政府编制共有69位部门首长（包括执行责任制的公务员敍用委员会主席），他们的部门工作性质丶服务对象（政府内部或普罗市民）丶编制规模（最大的警务处有近3.8万人，最小的截取通讯及监察事务专员秘书处只有23人）丶与市民接触的程度等，差异极大。明显的是，前线员工愈多和在工作上跟市民面对面接触愈多的部门首长，在责任制下，个人面对的未可预期风险愈大。

原则上，能够当上部门首长的公务员，管理及执行能力已获得政府更高层人员组成的晋升委员会肯定，绝非「廖化」之辈。然而过去政府部门「出事」丶要部门首长「孭镬」的问题所在，很多时是个别部门存在已久丶按本子办事丶非便民为本的工作文化。市民常形容公务员工作文化为「不做不错，少做少错」丶「办事僵化」，并非完全无的放矢。

非以民为本的工作文化当然要改，不过事实上有一定难度。现时出任部门首长主要有两个途径，就绝大部分专业部门而言，一般是由基层职位拾级而上，这些首长长期受他们部门的工作文化熏陶，不能排除他们当局者迷，看不出改革的需要。

另外的一个途径，就是由公务员事务局指派政务主任职系官员（俗称AO）出掌专业及技术部门或以一般职系公务员为主力的行政部门。

笔者的官场生涯中，就有两次这样的任命，首次是以AO身份「空降」当年的中文公事管理局任中文专员，第二次是「空降」地政总署当署长，「单挑」属下全是由长期服务於部门专业人士组成的管理团队。

要说服下属改革部门行之已久但非行之有效的制度，其难处实不足为外人道；加上AO出任个别部门首长一般为期两三年便调职，对於首长推动的改革，部门职系同事投入程度有欠理想不足为奇。

今天部门首长无论是由部门老臣子内部晋升抑是AO「空降」，有了责任制，虽然可能为首长增多了压力，但另一方面首长也可借力於责任制，以责任制为後盾，让属下管理层知道特区政府追求良政善治的决心，部门不能再以为未来工作是「business as usual」（一切如常）。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 9 月19 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北部都会区土地批租关口

行政长官李家超日前发表的《2025年施政报告》可谓「斤量十足」，报告围绕两大主轴──经济和民生，不过经济的论述占了过半篇幅，传媒大都聚焦在北部都会区（北都）发展，因为特区经济发展大计之成败端赖北都开发的速度和效率，以及能否吸引外来科研和高端制造业在北都落户。北都这台被特首称为有庞大潜力的香港经济发展新引擎，若迟迟未能发动，特区政府就算侃侃而谈惠民生的工作，都只会是「说了算」吧！

北都大计由时任特首林郑月娥在《2021年施政报告》提出，预计要用20至30年才能完全发展，被狠批为「等得嚟蚊都瞓」。李家超继任特首後，去年《施政报告》提出试行「片区开发」模式，并於同年底选了3个片区试点邀请市场提交意向书，今年3月底共收到22份意向书。根据当时的新闻公报，政府会考虑搜集到的意见，决定「片区开发」的范围丶发展参数丶工程要求和财务安排等，从而敲定招标的细节和条款，并计划於今年下半年起至2026年陆续为3个试点招标，然而之後当局并未再有交代进展。

笔者估计当局收到不同的产业对片区的用途意向犹如橙和苹果之别，故此报告指政府会研究「产业绑定」的「双信封制」招标方式（例如黄竹坑港怡医院批地模式）并不合适。报告指另一个开发北都土地的模式可以是「原址换地」，但政府想吸引的目标企业极有可能没有在北都甚至香港拥有土地，除非企业和持有北区土地的业权人合夥，换地安排亦非可行。最有可能成事的，应是以私人协约批租（Private Treaty Grant）（PTG）形式提供一个片区给有意来港开业的龙头高端企业，至於片区发展参数丶建筑技术要求和物料丶地价丶公私合营可能性等条款，可由政府及承批土地的企业协商制定，经行政长官会同行政会议批准。批地条款（俗称地契）在双方签署落实後应如一般地契存档在土地注册处供公众查阅。

特首在报告宣布会成立由他领导的北都发展委员会，简化行政流程，拆墙松绑，以新思维采纳不同地方的建造方法丶材料和装备等，并为加快北都发展订立专项法例。其实今年开业20年，占地126公顷的香港迪士尼乐园和度假区在多方面都可对研究北都如何引进高端新产业提供参考价值。当年迪士尼乐园是「皇帝女唔忧嫁」，集团明示香港只是亚太区众多「追求者」之一，决定花落谁家还看谁的「聘礼」最丰厚。特区政府为夺「美人」归，对迪士尼集团诸多要求几乎是千依百顺，非但直接批地予迪士尼，连地价也只是破天荒以收取相等价值的乐园股份代替现金。

乐园对项目规划丶园艺丶工程丶环保等技术层面都有它的独特设计及要求，未必符合当时香港的有关法则。相关部门还要绞尽脑汁，与对方找出折衷方案，避免修改法则费时失事，躭误了紧迫的施工期。此外，由於乐园计划对刚回归的香港经济及国际形象意义重大，而迪士尼集团又是厉害的商业谈判高手，特区政府未敢怠慢，特别成立了一个由财政司司长主持的跨部门工作委员会（现在叫专班），为解决部门之间和部门与迪士尼之间出现的问题一锤定音。

有意见关注政府直接批地予牟利企业会否引起利益倾斜丶延後利益的问题。过去极少数政府直接批地予非地产界商业机构甚至社福机构的过案确曾引起争议，但主因是由於批地条款涉及在楼市兴旺之时容许承批人在承批土地上发展私人楼宇，但却未能交代此举带来的公共利益，社会对承批人「挂羊头，卖狗肉」的质疑，是可以理解。有意落户北都的科研产企业除了可能兴建员工宿舍外，相信不会「不务正业」暗渡陈仓发展地产。政府只要紧慎处理任何涉及在批租土地上兴建及租售住房的要求，应可避免过去的是非重现。公众常批评政府办事和制度僵化，因循守旧，现届政府打算以更灵活及主动的方法加快北都发展，加上过去也有采用类似方式处理的发展项目个案，社会应予政府多点识变丶求变的空间。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 8 月21 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

建立生态文明惠民生

行政长官李家超下月中将发表2025年《施政报告》（《报告》），在政府的公众谘询宣传短片中，特首表示政府要进一步巩固香港竞争力丶发展经济丶改善民生，带领社会改革创新，建设更美好的香港」。特首就其《报告》亦听取了顾问团成员对三大主题的意见，即经济发展丶创新创业丶区域与环球协作。此外，特首出席了地区谘询会，以「拼经济谋发展」和「惠民生建未来」为主题，听取来自社会各个界别对《报告》的期望。特首其後告诉采访地区谘询会的传媒，「政策要宏观微观兼备。宏观方面，我们要发展经济，但要以微观政策改善民生。」

从以上所见，以创新创业推动产业经济发展及改善住屋丶交通丶医疗服务等以惠民生，是本届政府施政的重中之重。不过，在宏观政策中，对香港整体发展的平衡和可持续性，尤其是消解发展产业经济对自然生态产生的负面影响，却未见政府有明确的立场和解说。特首经常说这政策那措施要提质丶提速丶提量丶提效，其实生态保育也需要同等努力和投入。市民一般只关注直接影响个人日常生活的近身环境问题，区议会亦多着重优化当区的环境质量，不会费神关注区外的环境问题，故此制定和推行全港性的自然保育这项宏观政策，政府主导的角色实是责无旁贷。反观在国家层面，中央政府就十分重视以发展和保育「两条腿走路」，国家主席习近平早於2005年就保育自然生态发表了「绿水青山就是金山银山」的理论，随後可持续发展和建立生态文明便成为国策。

特区政府惠民生丶谋幸福，若能令香港人丰衣足食丶安居乐业丶享受物质文明，当然值得我们赞赏，不过良好的生态文明丶香港人的精神健康同样重要，而令人心矌神怡的香港郊野，为我们提供了上佳的自然减压「充电」站，有助身体健康，间接减轻政府的公共医疗负担。回顾现届行政长官过去3份《报告》，首份（2022年）只有一句「我们会重组『可持续发展委员会』为新的『碳中和及可持续发展委员会』，就减碳策略提供意见」。次年的《报告》，有关环境生态保护的论述只有一句「在2024年内完成把红花岭一带约500公顷的土地指定为郊野公园」。去年的《报告》，也是只有一句「政府会持续优化郊野公园设施，结合乡村文化特色，为市民和旅客提供更优质的生态旅游体验。同时，继续推进三宝树湿地保育公园建设」。相对其他政策历年在《报告》中所占的篇幅，生态保育的论述只是沧海一粟而已。以笔者所知，今年数十场《报告》公众谘询会，并无一场是专为听取保育及环保团体意见而设。

保育团体「香港乡郊基金」（基金）日前就香港自然保育的当前急务向政府进言。基金的意见书（https://www.hkcountryside.org/?P=1307）指出，特区深化与国家融合需要，把特区的政策丶策略丶建设项目体现国家对建立生态文明的愿景。基金关注特区切实执行与深圳政府协议合作保育后海湾湿地和梧桐山/红花岭生态走廊，以及特区就《拉姆萨尔公约》对保护米埔湿地的承担。此外，特区政府正进行更新《联合国生物多样性公约》要求的香港《生物多样性策略和行动计划》，基金敦促特区政府趁机定立实际行动清单和分配行动所需的资源。另一方面，特区政府现正落力提速发展北部都会区，基金关注政府2021年制定的《北都发展策略》在规划及土地用途上如今出现变形走样，影响当区生态，呼吁政府坚守原来的规划。要建立香港生态文明，现有的政府行政架构似乎力有不逮，基金建议成立一个有如房委会的高层次法定机构，委予权力推动分区保育丶发展及管理受法例保护的水土，所需资源可以透过一笔过拨款或向某些类别或规模的发展项目收取徵款（development levy）。特首的惠民生组合拳有如一个少了一块组件的拼图，那块组件便是生态文明。

地政总署前署长丶香港乡郊基金顾问丶香港集思会顾问

2025 年 3 月7 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

交椅洲人工岛前景茫茫

经历了十年有多的研究和规划，一度几乎要让路给房屋发展和「大白象」争议而胎死腹中的启德体育园，终於在日前正式启用。园区占地约28公顷，面积介乎西九文化区（40公顷）与维多利亚公园（19公顷）之间，当中最触目的自然是成为香港最新地标的启德主场馆，有观众以「震撼」形容感受。政府对体育园寄予厚望，冀其成为打造香港成盛事之都，创造文化丶娱乐丶及体育旅游容量提供新动力。对绝大部分居住环境狭窄的本港巿民而言，游玩体育园提供他们只能在外游时才能感受到的令人心旷神怡广阔空间。

大家可不要忘记今天体育园的存在，市民享受的活动空间，全赖香港国际机场得以迁往大规模填海得来的赤鱲角，而若是没有後者和同样也是填海得来的第三条飞机跑道，香港还可以维持它的国际空运枢纽地位吗？此外，今天香港不可或缺的葵涌国际货柜码头丶香港高铁西九龙总站丶港铁小蚝湾车厂等交通运输基建设施，全都有赖当年进行填海。基建以外，填海更提供了大量土地兴建房屋，如果不是千禧年代政府因应房屋市场急速转差而放慢造地，包括填海，也不会在2020年新冠疫症爆发前数年轮候入住公屋的时间创下不光彩的历史新高。

说了这麽多陈年旧事，为的是再次提醒大家，尤其是年轻一代，今天我们视之为理所当然的众多公共设施和公私营房屋，所在的土地都是靠昔日移山填海得来。然而，上世纪末政府在中环和湾仔水域大规模填海提供商业用地後，惹来一些民间团体激烈反对，并成功争取立法禁止在维多利亚港内填海。自此以後，任何填海工程都被该等团体视为破坏海洋生态，违反可持续发展原则的行为。不过，理想归理想，特区政府要排除任何填海工程作长远发展谈何容易？故此，2019年由政府委任公众人士组成的土地供应专责小组，作出多项土地供应选项建议中，包括在交椅洲填海建造约1000公顷人工岛，并获得政府接纳，立法会亦同意拨款作技术可行性及设计研究。

6年後的今天，当年势均力敌的支持和反对交椅洲人工岛的因素起了相当大变化，全球变暖趋势继续，令海洋淹没全球低洼岛屿（特别是人工岛）的危机加深，特区政府连年财赤，当年反对政府「倒钱落咸水海」的理据不能再被视作危言妄语，社会动乱或其他个人理由引发短短数年间数十万港人移民海外，地缘政治令在港外侨他往和有意来港工作及居住的外国人却步，疲弱多时的私人住宅市场，加上香港普罗大众愈来愈接受大湾区生活的硬件和软件，中长期会有更多港人选择在大湾区置业安居，减少香港住宅用地需求也不足为奇。面对各方要求放弃或暂停兴建人工岛的舆论，政府对积极推动人工岛的口风近月似乎逐渐倾向「慢慢来」，为研究报告不日完成後是否将此建设项目减速甚至束诸高阁的决定铺路。

半个世纪以来，香港普罗大众饱尝住得细丶挤丶贵之苦，身体和精神健康蒙受重大压力，政府因受土地短缺掣肘，多年面对社会要求立法设定最低人均居住面积，亦无济於事。前数年更容许发展商在出售的政府土地兴建「纳米楼」，早前因招标出售的住宅用地流标，为增加项目对发展商的吸引力，放宽在该幅土地可建单位数目，意味该项目仍跳不出住得细的框框。

政府现时全力发展北部都会区，但假如放弃交椅洲人工岛计划，北都能独力解决大部分香港人住屋质量价的问题吗？在那里居住或工作的人，能否享受启德体育园区或西九文化区提供的那种生活空间吗？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 2 月27 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

无惊无喜的《财政预算案》

财政司司长昨天发表《2025/26财政年度政府财政预算案》，对政府惠民生措施满怀希望的普罗大众而言，可能有点失望。因为在长达两小时五分钟的宣读内容中，司长用了一半时间阐述政府来年主要围绕着发展创新科技丶香港在各领域的国际中心地位丶加强与大湾区城市联动等措施。这些策略性的措施，部分早前已发布，消息虽已被有关持份者消化，减低了它们的新闻价值，但这些举措代表着香港的中长线投资，对本港不同板块的商界丶本地及国际机构投资者带来鼓舞。昨天本港股市反应正面，恒生指数收市时升了753点（3.3%）。

在连年财赤的情况下，广大市民最关注的自然是政府如何开源节流，尤其是经常性收入和开支做到尽早回复平衡，甚至有盈馀。过程中，政府开源和节流措施会否对他们本身的财政状况产生负面影响，包括削减长者的「2元乘车」优惠及俗称「交津」的补贴丶生果金以及各种的生活津贴。这方面政府日前已放风，长者乘车优惠及「交津」需要收紧，大家已有心理准备，相信亦明白这些计划此时若不修改，长远而言是不可持续的。

至於17万多公务员和他们的家庭，早前因社会有声音要求公务员减薪，可能有点忐忑，现在司长明言明年薪酬「只冻不减」，大可松一口气。司长同时宣布，公务员编制在2026/27及2027/28年度每年分别减百分之二，在本届政府任期内将削减约一万个职位。由於特区政府不能以财赤理由裁员，相信是会在一些前线员工退休或辞任後把有关职位删除，视乎被削减职位的职系和职级，这项节流措施对平𧗾收支作用极其有限。特区政府此举聊表寸心，象徵意义大於实际意义。

开源方面，司长仅提出5项措施增加约202.2亿元收入，其中只有一项即时生效。令笔者大惑不解的是，作为开源措施之一，机场离境税会由现时120元加至200元，虽说海外游客未至因此而放弃来港，但众多只影响本地市民的公共服务收费反而纹风不动。以有关私家车的各类收费为例，多年来分毫未加。香港公共交通网络完善，私家车数目却不断增加，路边违例泊车随处可见，浪费抄牌警力，车主并不在乎每次缴交320元（款额自1994年未有调整）的定额罚款，珍贵的土地空间却被数十万辆私家车鹊巢鸠占。较年长的读者应记得，港英政府时代财政司多次在发表《财政预算案》时，宣布提高私家车首次登记税及车辆牌照费，即时生效，快刀斩乱麻，车主们乖乖就范。昨天司长只说当局会检讨电动私家车牌照费丶停车收费表的收费和交通违例事项的定额罚款。

政府已多年财赤，增加收入是当务之急，何以仍叹慢板，措施不能即时生效？如需修例，为何未能提供时间表？敢变丶求变的力度应该还可以加强吧！

比起司长侃侃而谈的发展香港经济大计，预算案对民生问题相对着墨不多。基於财赤，市民对政府「派糖」未有太大期望，不过政府仍有少许支援措施，包括宽减差饷丶薪俸税丶利得税，以及调高需缴印花税的物业价值上限，聊胜於无。

在多年财赤的阴霾下制作一份《财政预算案》自非易事，今年的预算案开源节流力度不足，对大部分普罗大众而言，是一份无惊无喜的预算案。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 2 月6 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

港发展游艇旅游的几点思考

现时游客来港采用的交通工具不外乎飞机丶邮轮丶火车丶巴士，乘私人游艇来港旅游只是凤毛麟角，原因不难理解。不过，行政长官有意「逆水行舟」推动游艇旅游，去年《施政报告》提出利用部分将会扩建的香港仔避风塘（及其他两处地方），增加海外游艇泊位及相关配套设施（marina），以公私营合作模式推动旅游康乐发展。上月底，发展局正式邀请市场在3个月内向政府提交意向书。

游艇旅游在欧美和澳纽相当普遍，但活动范围多限於本土或地中海内，很难想像这些地区的游艇艇主会乘艇跨越太平洋或印度洋来亚洲旅游，更遑论会来香港。那麽，香港推广游艇旅游的对象看来主要是亚洲区内拥有越洋续航力游艇的超级富豪了。当局在邀请意向书文件引言中，只提及本地登记的游艇数目於过去20年剧增，泊位需求极大，却未有提供现有海外游艇泊位数目和近年访港游艇数目及来自何方的资料，亦没有对这个市场发展潜力评估的资料，政府若已做好了市场调研，认为「钱」程似锦，应与业界分享调研结果，投资推广署也可广发「英雄帖」，主动接触海外业界宣传这个商机。

事实上，内地沿海城市政府过去二十年大力发展游艇及相关产业，市场发展蓬勃，特区政府要开拓游艇旅游的客源，需要了解当地政府的有关政策和加强联系亚太区内停泊远航游艇的marina，发展一个互惠互利的区际游艇旅游网络。笔者上网快搜了一回，亚洲区内国际级的marina不算多，其中有港资和广州南沙政府联合开发的南沙游（内地不用「游」字）艇会（nanshamarina.com)，总占地面积达170000方米，会所总建筑面积达9000方米，352个水上泊位，部分可停泊50米长超级游艇，获国际性的游艇港协会（TYHA）颁予5-gold Anchor Marina的评级。海南岛三亚半山半岛帆船港（yachter123.com）则提供325个不同长度泊位，以及一个可停泊60米游艇的游客码头最大的可供60米长的超级游艇停泊，同样取得TYHA的5-gold Anchor Marina评级。此外，台湾嘉义布袋国际游艇港（budaimarina.com)也有提供海外游艇泊位。以上三个marina例子可供香港仔项目参考。

业界最关注的当然是政府如何批出项目的发展权。邀请意向书文件开列3个招标方案，一是价高者得，二是双信封（地价建议及非地价建议），三是先付首期，之後分享利润。当局考虑後表示倾向第一方案，认为这是最省时简单，有利marina早日开业。

基於此项目是牟利性质，而全球marina的设计和设施也有一定的要求和水准（上文提及的TYHA评级计划有指标作用），当局没有必要花时间评估投标者的设计和技术表现，笔者支持政府的看法。

至於地价先付首期及分红方案，理论上应会对投资者有吸引力，但笔者记忆所及，牟利项目应用此方案者，仅有香港迪士尼乐园而已，不过乐园发展期长及投资巨大，而香港仔项目的发展期大概是5至6年左右，如政府批准的话，投资者应会在项目落成前接受预订泊位及预售会籍，减轻资本负担。

此外，今次政府若采用第三方案，会否影响本港现有私营marina的竞争力？又是否意味将来此方案也会应用於另外两处规划中的marina甚至更多商业发展项目，包括在北部大都会「片区」投地的创科项目呢？政府可以考虑招标时，更灵活处理缴付地价方法，同时提供第一和第二两个方案作选项。

发展局今天会就邀请意向书举办简介会，出席的业界需事先登记，今天出席人数的多寡和他们代表的公司背景，多少都会反映本地业界和海外经营者对香港发展游艇旅游市场的信心。祝愿发展局蛇年大计头炮的简介会乘风破浪，一帆风顺。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月23 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

深化改革令香港更宜居

龙年将尽，根据中国习俗，今天是家家户户厚礼送灶君回天庭向玉皇大帝述职的日子，拜托灶君说好香港故事，那灶君对活在香港会如何禀告玉皇呢？

日有阴晴，潮有高低，香港回归後社会秩序经历多次起伏，每次政局低潮时都带走了一批活得不惬意的港人，不过总有部分人回流，最近的一次也不例外，想是他们在异乡住了数年後，醒觉香港虽非天堂，但比起他们侨居的地方还胜一筹。

香港在不同国际调研机构发表的全球最宜居或最快乐城市榜曾因2019年的社会动乱和及後对抗新冠疫情封城3年而大跌。随着平乱和开城，去年根据英国《经济学人》EIU全球宜居城市指数，香港全球排名回升至第50名，撇开封城抗疫因素，反映「揽炒」行为非但不能达成政治目的，只会对狮子山下数百万居民造成不公，令广大市民生活不快乐，令香港不宜居。

家在香港有何好处？特区政府官员经常在国际场合强调香港对投资营商提供的优良环境，包括「一国两制」下的法治丶独立司法制度丶廉政丶简单税制丶低税率丶外滙及人身出入境自由，知识及非知识产权的保护，以及发达基建设施等。

其实住在香港比其他在宜居榜占高位的城市还有其他好处，包括公共交通丶水电和电讯服务高效，收费较低及少有工业行动，市民可选择私家或公共医疗服务，子女享受12年免费教育，林林总总的政府资助和津贴，购买日用品和服务消费毋须缴交销售税，就业机会多，犯罪率低，不同宗教信仰和种族的香港居民都不会互相攻讦或诉诸暴力冲突，亦少有瘾君子和无业人士躺卧街头，家长毋须恐惧子女上学遭受童党欺凌或枪击伤亡，还有消费模式丰检由人。这种种好处，港人可能视为理所当然，反而在香港定居的外国人比地道港人感受更深。根据网上资料，扣减来自印尼丶菲律宾及中国（内地）後，香港有13万多外籍人士居住香港，其中不乏退休人士。若有人认为外国商人向钱看，甘愿替特区政府宣传香港故事不足为信，大可听听这些外籍退休和非经商的人士为何选择居港的故事。

读者或会问，若生活在香港那麽具吸引力，何以它在联合国去年公布的《世界幸福报告》（World Happiness Report）榜上排名只得86位，按年跌4位？可惜调研计划并无深究受访者感到快乐或不快乐的因由。

由於「快乐指数」是以受访者主观评价制定，也许是港人对快乐泉源的看法有别其他城市的居民，也可能是港人惯性「腌臢」和急躁，容忍度低，对人对事总觉不顺眼不合意，故此不快乐。也许有人觉得香港社会长期存在一些结构性的缺陷，这些缺陷若政府不能弥补，市民实难知足常乐，例如贫富悬殊丶中产阶级萎缩丶社会上流机会减少丶人口老化衍生的医疗及社福重担丶适龄劳动人口日降丶年轻人置业困难丶屋租铺租高昂丶政府过分依赖向土地交易徵税为主要收入丶市区重建速度追不上楼宇老化，造就劏房温床等老大难问题。

去年7月夏宝龙主任提点特区政府要「识变丶应变丶求变，通过改革实现更好发展」，综观本届政府至今施政各范畴，部分有创新政策和举措，部分则以「提速丶提效丶提质丶提量」优化各项行之已久但未必合时宜的政策，大刀阔斧的改革仍有待见於社会财富和资源分配丶税制丶及上文提及存在已久的其他结构性问题。2025至2026年度《财政预算案》将於下月发表，且看政府如何「利用」近年出现结构性财赤这契机，透过财政管理，更大力推行改革，让港人过一个可能先苦但後甜的蛇年。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月16 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

取缔劏房疑虑多 管制方案待厘清

新冠疫情爆发前，公屋供求问题严重失衡，造就了为人诟病的劏房巿场，劏房居民的劣境甚至引起中央政府关注。2021年7月国务院港澳办主任厦宝龙访港时，发言表示当「国家第二个百年奋斗目标实现的时候⋯⋯我们期盼⋯⋯现在大家揪心的住房问题必将得到极大改善，将告别劏房丶笼屋」。

中央政府「落单」後3年多，特区政府终於在去年《施政报告》公布建议立法为出租的住宅楼宇分间单位（即劏房）定立若干最低要求，合标单位将称为「简朴房」，出租不合标的劏房即属违法。取缔「劣质」劏房的建议遭经营这类单位的业主反对属意料中事，但大部分作为苦主的劏房户似乎不大领政府的情，担心未见其利，先见其害，舆论对立法手段规管简朴房从而令劏房告别市场的成效亦提出不少疑问。笔者也有就当时建议的框架提出意见（本栏2024年10月18日〈劏房何时「清零」？〉），於此不赘。

上月初建议管制方案详情正式出台，内容大致分为登记丶认证丶执行时间表和协助受影响住户的安排。笔者日前参与一群建筑丶工程及测量界专业人士的讨论，他们提出了不少在进行认证时面对的技术性和法律责任问题，有待政府阐释，而现时全港约110400个劏房，最终有多少能符合简朴房的认证要求，多少将被取缔，何时告别劏房，无人可料。

一点可以肯定的，是建议中简朴房最低内部楼面面积不得少於8方米的要求，意味约26.2% 的劏房住户（约28400户）（政府数据）的居处因而不合标。无论业主选择改建这些劏房与否，这批租户迟早也要另觅居所，他们当中有正在轮候「上楼」丶有符合申请公屋资格但未有申请丶也有不符申请资格的。这些住户，尤其是属第三类的，在未来数年将会活在居所前景不明朗的阴霾中，既不知法例何时会通过丶业主会否登记及改建丶何时改建丶政府对不改建的劏房何时会采取执法行动丶政府会否对业主执法时也通知劏房租户，免他们被业主蒙在鼓里丶又不知政府对另觅居所有实际困难的劏房户会「考虑提供适当的恊助」意何所指等。

政府既言执法行动会以民为本，应该在房屋局下成立跨部门管制劏房事务办公室，除了处理劏房业主登记及认证申请，制定巡查及检控优次外，办公室亦要照顾受规管行动影响的劏房户，与民政处合作，借助地区上的非牟利团体丶区议员办事处丶关爱队等，加强对劏房户的宣传丶传讯丶辟谣，协助不合标劏房的住户尽早找到他们经济能力能负担的新居所。

政府的目标是规管制度的法例在本年内通过，最快由本年第四季开始为期12或至18个月的自愿登记，登记期完结後还有12或至24个月的宽限期。宽限期後，由於劏房合标与否需要执法人员实地巡查，以政府今天的财政状况实难增加人手。况且执法行动有优次，未有登记不合标劏房的业主可能会甘冒犯官非之险继续将这些房间违法出租。政府建议的罚则主要针对业主已登记但违反其他法定要求的情况，当局可曾考虑万一登记反应冷淡，根据现时建议方案，当局会在宽限期过後才有所行动，做法极可能被社会视为躺平，政府既不能也不该奖励登记，为了提升登记率，新法例应有罚则惩处被当局发现在登记期限届满後仍不作登记的不合标劏房业主。

根据谘询文件资料，近九成的劏房住户住处位於楼龄50年或以上的大厦，颇有机会成为市建局或发展商重建项目。这些劏房业主或会寄望其单位在未来数年，政府尚未采取行动前，被收购重建，因而对登记及改建采取观望态度。本来最理想的是市区重建能提速，减少劏房滋生的温床，但此际楼市状况不复当年，大发展商还要在北部都会区向当局「交功课」，市建局的财政压力增加，要加速市区重建说易行难。另一对策是规管劏房法例生效後，市建局收购单位时若确定内有逾期未登记或未取得认证而仍然违法出租的不合标劏房，可不予补偿或在「房壳价」打折扣，不过市建局收购及补偿政策如作此修订能否获得社会认同，还需要更周详考虑。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月9 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北部都会区的城乡共融

北部都会区其中的新界北新市镇及马草垄两地，拟议发展面积为1200公顷左右，占整个北部都会区新发展土地逾三分之一，政府用了3年规划及发展研究後，上月底公布初步建议，并将於下周开展谘询立法会和向各方持份者简介程序，以及举办巡回展览。

笔者并非规划专家，未敢只凭一份当局发给立法会的文件（下称文件）简单内容，信口开河对建议指指点点，不过作为「路人甲」，面对以不同颜色显示各建议区的不规则界线和布局（文件附件2），犹如在看一幅抽象画。此外，当局对几个新发展区的称号都用上了「北」字，包括新界北新市镇丶粉岭北新发展区及古洞北新发展区，容易引起混淆。如果当局在简介会及巡回展览时能将建议的概括土地用途概念图叠加（superimpose）在现时相同范围的地图，有助公众更清楚了解今天各处将来的发展用途和定位，从而发表具体意见。例如新界北的村民和经济作业者，自然希望当局清楚告诉他们「大学教育城」丶「活力体育区」丶「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵盖他们的家园和作业场地，才能向当局反映建议对他们的住屋和经济作业可能产生的正面或负面影响，以及他们的诉求。

以上两点意见只是有关优化建议表达形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市镇主要规划及城市设计概念中的「城乡共融」。当局不仅会悉数保留区内21条认可乡村/原居民乡村，透过城市设计（如调低村落周边建筑物高度）避免产生高楼大厦包围和孤立乡村，影响村民生活的质素和精神健康，更会让村民受惠於全面规划的社区丶休憇和商业设施和基础设施，甚至为村民带来多元化的就业机会。

上述的「城乡共融」举措，反映了政府现在及可见将来都无意改动新界的认可乡村制度和衍生的丁屋政策。确保此等乡村的实体永续和受惠於新市镇发展，对村民来说自然是绝大喜讯。对政府而言，由於已觅得足够土地满足未来十年住宅用地需要，减少在乡村周边发展的压力，过去发展新界收地遇到村民反对的政治阻力将会大大减轻，看来好像村民丶政府丶社会都是赢家。

事实上，整个新界的642条原居民乡村（北区有102条，包括拟建新界北新市镇的21条）情况很参差，有的整条村落已弃住弃耕，有的却摇身变成甚多非原居民租置的洋房小区，早已与城共融，有的仍有奉行建村以来数百年的祭祖打蘸贺年等传统仪式承传文化，及保留村中部分农地或鱼塘租予佃农，有的村地则已被用作非农业用途。文件指政府就整个北部都会区的发展如何进一步推动「城乡共融」已展开顾问研究，制定落实「城乡共融」的指引。除非北部都会区的大部分村落情况相似，否则当局未必能制定一套适用於所有北区认可村落的标准。

政府约20年前为尝试解决新丁屋缺地兴建及楼高仅3层的丁屋耗费珍贵土地资源问题，曾与乡议局达成共识，利用一些毗邻新市镇的基建设施（主要是供水及排污系统），发展多於3层的丁厦，并已物色了先导实行地点，奈何结果无疾而终。从现时新界北新市镇和马草垄的城乡共融发展建议看来，政府并无打算利用这个机会在新界北新市镇推行多层丁厦，是不欲多做多错，自寻烦恼？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月3 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北都片区开发许胜不许败

新年伊始，祝各位读者身体健康丶财源广进以外，更希望官丶商丶学丶民，目标一致，发挥更丰富的想像力，更善用现有的资源，去陈创新，让香港在国际舞台上绽放更夺目的色彩，让我们以身为港人为傲。

香港过去的经济和社会发展，与土地供应步伐丶数量多寡和发展模式，有密切关系，尤以政府「卖」地安排为甚。政府的传统基本做法，特别是商业用地和住宅用地，是先平整好土地，铺好水电煤排污喉等地下基建，然後才推出公开市场拍卖或招标，确保土地能公平公开地为政府在市场赚取最高收益。

不过，近年全球包括香港经济表现欠佳，香港更受中美紧张关系影响，发展商对竞投商住土地豪情不再；但另一方面亦有个别新兴行业向政府反映，传统卖地安排未能切合它们的特殊土地需要，有必要改变。

政府同时希望借助市场力量兴建北部都会区必须的公共基建设施，既可以避免加重政府的财赤重担，亦可望提速落成基础设施。

为实践「识变丶应变丶求变」的指导思想，当局为北部都会区的卖地安排打算引进「片区开发」模式，选了3个位於洪水桥/厦村新发展区（12.5公顷）丶粉岭北新发展区（15.9公顷）及新田科技城（18.6公顷）的「片区」作试点。

发展局继去年11月底邀请有关持份行业代表出席简介会及表态支持後，本周初公布以上3个试点的「基线情景」具体发展要求，邀请市场在三个月内提交意向书，并欢迎市场在每个试点提出创新可行的建议。关於「片区开发」的利弊，笔者早前已有论述（本栏11月28日〈片区发展先声夺人〉），於此不赘。

发展局将於本月中就邀请意向书举办简介会，届时各方持份者，特别是有份出席去年实地考察暨简介会和公开表示支持的业界代表们，还得再次出席「畀面」发展局，场面应不愁冷清，之後发展局将於本年3月底截止接受意向书。这两个活动的参与度是否能正确反映「片区开发」模式对市场的实际吸引力，笔者持保留态度。

最可靠的指标，是今年下半年开始至明年推出的3块片区招标反应及结果，虽说是试行模式，这项计划是政府制定发展策略能力的指标，许胜不许败，万一出现「流标」，不单政府押在计划上的威信受损，北部都会区全盘发展包括科创部分也会受拖延，影响香港争取成为国际科创中心的能力。

笔者可不是危言耸听，占地40公顷的西九文化区，可算是「片区开发」的鼻祖之一，政府原本构思是整区由单一私营中标者发展片区内所有文娱设施及基建，成本由区内的住房和商业发展收益支持，当年除了邀请发展商递交意向书，还举办了设计比赛，扰攘多时，最後还是取消私营模式，推倒重来，结果西九文化区（原称西九文娱区）的发展时间大失预算，至今建设仍在进行中。想当局已吸取了西九文化区推动文创的痛苦及昂贵经验，避免北部都会区的科创重蹈覆辙。

有兴趣投标的财团当然会明白「片区开发」模式的成功，对特区政府意义何等重要，在商言商，除非有非商业性因素考虑，财团自然会看准政府求成心切的「弱点」，在意向书中发表对本身商业利益更有利的建议，希望政府纳入「片区开发」批地条款中。

香港市民当然希望政府以保障公众利益为前设来衡量能否吸纳财团意向书的建议。特区政府向商界招手发展片区之时，不要忘记向公众解说片区发展对香港未来的重要性。

地政总署前署长丶香港集思会顾问