2025 年 9 月26 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

借力責任制 改革工作文化

今年行政長官《施政報告》引發社會熱烈討論的課題之一是「進一步強化治理」。為實現這目標，行政長官計劃建立部門首長責任制（責任制）。

公眾特別關注未能有效駕馭其管理團隊的部門首長，在什麼情況下會受到什麼懲處，包括被公開譴責、凍薪、扣薪、在指定期間內不會被考慮晉升、降級、強制提早退休，以至終極懲處的革職。

《施政報告》提出立法賦予公務員敍用委員會法定權力設立專責小組調查「任何級別公務員」，不過未有提及法則會否訂明委員會在調查確定有關官員履行公職未有盡責後，同時要向作為有關部門首長上司的局長或司長建議作出何種處分。

懲處既然有分輕重，政府會否因應官員缺失的性質和後果的嚴重性，訂立一套「量刑指引」？此外，《施政報告》建議的法則，會否容許被處分的部門首長提出抗辯、上訴以至申請司法覆核，也是政府和立法會要考慮的問題。

至於政府在什麼情況下會啟動調查部門首長機制，《施政報告》闡釋為「如部門出現嚴重問題，或涉及廣泛或重複性的系統問題，或有跡象顯示問題可能涉及部門首長的角色時」，有關局長須向其所屬司長滙報，獲其同意後啟動。

如何界定問題是「嚴重、廣泛、重複」，是靠媒體或網民的偵查報道？司局長的政治觸覺？或是涉及生命財產損失？當局在擬定責任制細節時宜詳加考慮。

現時特區政府編制共有69位部門首長（包括執行責任制的公務員敍用委員會主席），他們的部門工作性質、服務對象（政府內部或普羅市民）、編制規模（最大的警務處有近3.8萬人，最小的截取通訊及監察事務專員秘書處只有23人）、與市民接觸的程度等，差異極大。明顯的是，前線員工愈多和在工作上跟市民面對面接觸愈多的部門首長，在責任制下，個人面對的未可預期風險愈大。

原則上，能夠當上部門首長的公務員，管理及執行能力已獲得政府更高層人員組成的晉升委員會肯定，絕非「廖化」之輩。然而過去政府部門「出事」、要部門首長「孭鑊」的問題所在，很多時是個別部門存在已久、按本子辦事、非便民為本的工作文化。市民常形容公務員工作文化為「不做不錯，少做少錯」、「辦事僵化」，並非完全無的放矢。

非以民為本的工作文化當然要改，不過事實上有一定難度。現時出任部門首長主要有兩個途徑，就絕大部分專業部門而言，一般是由基層職位拾級而上，這些首長長期受他們部門的工作文化熏陶，不能排除他們當局者迷，看不出改革的需要。

另外的一個途徑，就是由公務員事務局指派政務主任職系官員（俗稱AO）出掌專業及技術部門或以一般職系公務員為主力的行政部門。

筆者的官場生涯中，就有兩次這樣的任命，首次是以AO身份「空降」當年的中文公事管理局任中文專員，第二次是「空降」地政總署當署長，「單挑」屬下全是由長期服務於部門專業人士組成的管理團隊。

要說服下屬改革部門行之已久但非行之有效的制度，其難處實不足為外人道；加上AO出任個別部門首長一般為期兩三年便調職，對於首長推動的改革，部門職系同事投入程度有欠理想不足為奇。

今天部門首長無論是由部門老臣子內部晉升抑是AO「空降」，有了責任制，雖然可能為首長增多了壓力，但另一方面首長也可借力於責任制，以責任制為後盾，讓屬下管理層知道特區政府追求良政善治的決心，部門不能再以為未來工作是「business as usual」（一切如常）。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 9 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北部都會區土地批租關口

行政長官李家超日前發表的《2025年施政報告》可謂「斤量十足」，報告圍繞兩大主軸──經濟和民生，不過經濟的論述佔了過半篇幅，傳媒大都聚焦在北部都會區（北都）發展，因為特區經濟發展大計之成敗端賴北都開發的速度和效率，以及能否吸引外來科研和高端製造業在北都落戶。北都這台被特首稱為有龐大潛力的香港經濟發展新引擎，若遲遲未能發動，特區政府就算侃侃而談惠民生的工作，都只會是「說了算」吧！

北都大計由時任特首林鄭月娥在《2021年施政報告》提出，預計要用20至30年才能完全發展，被狠批為「等得嚟蚊都瞓」。李家超繼任特首後，去年《施政報告》提出試行「片區開發」模式，並於同年底選了3個片區試點邀請市場提交意向書，今年3月底共收到22份意向書。根據當時的新聞公報，政府會考慮蒐集到的意見，決定「片區開發」的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，從而敲定招標的細節和條款，並計劃於今年下半年起至2026年陸續為3個試點招標，然而之後當局並未再有交代進展。

筆者估計當局收到不同的產業對片區的用途意向猶如橙和蘋果之別，故此報告指政府會研究「產業綁定」的「雙信封制」招標方式（例如黃竹坑港怡醫院批地模式）並不合適。報告指另一個開發北都土地的模式可以是「原址換地」，但政府想吸引的目標企業極有可能沒有在北都甚至香港擁有土地，除非企業和持有北區土地的業權人合夥，換地安排亦非可行。最有可能成事的，應是以私人協約批租（Private Treaty Grant）（PTG）形式提供一個片區給有意來港開業的龍頭高端企業，至於片區發展參數、建築技術要求和物料、地價、公私合營可能性等條款，可由政府及承批土地的企業協商制定，經行政長官會同行政會議批准。批地條款（俗稱地契）在雙方簽署落實後應如一般地契存檔在土地註冊處供公眾查閱。

特首在報告宣布會成立由他領導的北都發展委員會，簡化行政流程，拆牆鬆綁，以新思維採納不同地方的建造方法、材料和裝備等，並為加快北都發展訂立專項法例。其實今年開業20年，佔地126公頃的香港迪士尼樂園和度假區在多方面都可對研究北都如何引進高端新產業提供參考價值。當年迪士尼樂園是「皇帝女唔憂嫁」，集團明示香港只是亞太區眾多「追求者」之一，決定花落誰家還看誰的「聘禮」最豐厚。特區政府為奪「美人」歸，對迪士尼集團諸多要求幾乎是千依百順，非但直接批地予迪士尼，連地價也只是破天荒以收取相等價值的樂園股份代替現金。

樂園對項目規劃、園藝、工程、環保等技術層面都有它的獨特設計及要求，未必符合當時香港的有關法則。相關部門還要絞盡腦汁，與對方找出折衷方案，避免修改法則費時失事，躭誤了緊迫的施工期。此外，由於樂園計劃對剛回歸的香港經濟及國際形象意義重大，而迪士尼集團又是厲害的商業談判高手，特區政府未敢怠慢，特別成立了一個由財政司司長主持的跨部門工作委員會（現在叫專班），為解決部門之間和部門與迪士尼之間出現的問題一錘定音。

有意見關注政府直接批地予牟利企業會否引起利益傾斜、延後利益的問題。過去極少數政府直接批地予非地產界商業機構甚至社福機構的過案確曾引起爭議，但主因是由於批地條款涉及在樓市興旺之時容許承批人在承批土地上發展私人樓宇，但卻未能交代此舉帶來的公共利益，社會對承批人「掛羊頭，賣狗肉」的質疑，是可以理解。有意落戶北都的科研產企業除了可能興建員工宿舍外，相信不會「不務正業」暗渡陳倉發展地產。政府只要緊慎處理任何涉及在批租土地上興建及租售住房的要求，應可避免過去的是非重現。公眾常批評政府辦事和制度僵化，因循守舊，現屆政府打算以更靈活及主動的方法加快北都發展，加上過去也有採用類似方式處理的發展項目個案，社會應予政府多點識變、求變的空間。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 8 月21 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

建立生態文明惠民生

行政長官李家超下月中將發表2025年《施政報告》（《報告》），在政府的公眾諮詢宣傳短片中，特首表示政府要進一步鞏固香港競爭力、發展經濟、改善民生，帶領社會改革創新，建設更美好的香港」。特首就其《報告》亦聽取了顧問團成員對三大主題的意見，即經濟發展、創新創業、區域與環球協作。此外，特首出席了地區諮詢會，以「拼經濟謀發展」和「惠民生建未來」為主題，聽取來自社會各個界別對《報告》的期望。特首其後告訴採訪地區諮詢會的傳媒，「政策要宏觀微觀兼備。宏觀方面，我們要發展經濟，但要以微觀政策改善民生。」

從以上所見，以創新創業推動產業經濟發展及改善住屋、交通、醫療服務等以惠民生，是本屆政府施政的重中之重。不過，在宏觀政策中，對香港整體發展的平衡和可持續性，尤其是消解發展產業經濟對自然生態產生的負面影響，卻未見政府有明確的立場和解說。特首經常說這政策那措施要提質、提速、提量、提效，其實生態保育也需要同等努力和投入。市民一般只關注直接影響個人日常生活的近身環境問題，區議會亦多着重優化當區的環境質量，不會費神關注區外的環境問題，故此制定和推行全港性的自然保育這項宏觀政策，政府主導的角色實是責無旁貸。反觀在國家層面，中央政府就十分重視以發展和保育「兩條腿走路」，國家主席習近平早於2005年就保育自然生態發表了「綠水青山就是金山銀山」的理論，隨後可持續發展和建立生態文明便成為國策。

特區政府惠民生、謀幸福，若能令香港人豐衣足食、安居樂業、享受物質文明，當然值得我們讚賞，不過良好的生態文明、香港人的精神健康同樣重要，而令人心矌神怡的香港郊野，為我們提供了上佳的自然減壓「充電」站，有助身體健康，間接減輕政府的公共醫療負擔。回顧現屆行政長官過去3份《報告》，首份（2022年）只有一句「我們會重組『可持續發展委員會』為新的『碳中和及可持續發展委員會』，就減碳策略提供意見」。次年的《報告》，有關環境生態保護的論述只有一句「在2024年內完成把紅花嶺一帶約500公頃的土地指定為郊野公園」。去年的《報告》，也是只有一句「政府會持續優化郊野公園設施，結合鄉村文化特色，為市民和旅客提供更優質的生態旅遊體驗。同時，繼續推進三寶樹濕地保育公園建設」。相對其他政策歷年在《報告》中所佔的篇幅，生態保育的論述只是滄海一粟而已。以筆者所知，今年數十場《報告》公眾諮詢會，並無一場是專為聽取保育及環保團體意見而設。

保育團體「香港鄉郊基金」（基金）日前就香港自然保育的當前急務向政府進言。基金的意見書（https://www.hkcountryside.org/?P=1307）指出，特區深化與國家融合需要，把特區的政策、策略、建設項目體現國家對建立生態文明的願景。基金關注特區切實執行與深圳政府協議合作保育后海灣濕地和梧桐山/紅花嶺生態走廊，以及特區就《拉姆薩爾公約》對保護米埔濕地的承擔。此外，特區政府正進行更新《聯合國生物多樣性公約》要求的香港《生物多樣性策略和行動計劃》，基金敦促特區政府趁機定立實際行動清單和分配行動所需的資源。另一方面，特區政府現正落力提速發展北部都會區，基金關注政府2021年制定的《北都發展策略》在規劃及土地用途上如今出現變形走樣，影響當區生態，呼籲政府堅守原來的規劃。要建立香港生態文明，現有的政府行政架構似乎力有不逮，基金建議成立一個有如房委會的高層次法定機構，委予權力推動分區保育、發展及管理受法例保護的水土，所需資源可以透過一筆過撥款或向某些類別或規模的發展項目收取徵款（development levy）。特首的惠民生組合拳有如一個少了一塊組件的拼圖，那塊組件便是生態文明。

地政總署前署長、香港鄉郊基金顧問、香港集思會顧問

2025 年 3 月7 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

交椅洲人工島前景茫茫

經歷了十年有多的研究和規劃，一度幾乎要讓路給房屋發展和「大白象」爭議而胎死腹中的啟德體育園，終於在日前正式啟用。園區佔地約28公頃，面積介乎西九文化區（40公頃）與維多利亞公園（19公頃）之間，當中最觸目的自然是成為香港最新地標的啟德主場館，有觀眾以「震撼」形容感受。政府對體育園寄予厚望，冀其成為打造香港成盛事之都，創造文化、娛樂、及體育旅遊容量提供新動力。對絕大部分居住環境狹窄的本港巿民而言，遊玩體育園提供他們只能在外遊時才能感受到的令人心曠神怡廣闊空間。

大家可不要忘記今天體育園的存在，市民享受的活動空間，全賴香港國際機場得以遷往大規模填海得來的赤鱲角，而若是沒有後者和同樣也是填海得來的第三條飛機跑道，香港還可以維持它的國際空運樞紐地位嗎？此外，今天香港不可或缺的葵涌國際貨櫃碼頭、香港高鐵西九龍總站、港鐵小蠔灣車廠等交通運輸基建設施，全都有賴當年進行填海。基建以外，填海更提供了大量土地興建房屋，如果不是千禧年代政府因應房屋市場急速轉差而放慢造地，包括填海，也不會在2020年新冠疫症爆發前數年輪候入住公屋的時間創下不光彩的歷史新高。

說了這麼多陳年舊事，為的是再次提醒大家，尤其是年輕一代，今天我們視之為理所當然的眾多公共設施和公私營房屋，所在的土地都是靠昔日移山填海得來。然而，上世紀末政府在中環和灣仔水域大規模填海提供商業用地後，惹來一些民間團體激烈反對，並成功爭取立法禁止在維多利亞港內填海。自此以後，任何填海工程都被該等團體視為破壞海洋生態，違反可持續發展原則的行為。不過，理想歸理想，特區政府要排除任何填海工程作長遠發展談何容易？故此，2019年由政府委任公眾人士組成的土地供應專責小組，作出多項土地供應選項建議中，包括在交椅洲填海建造約1000公頃人工島，並獲得政府接納，立法會亦同意撥款作技術可行性及設計研究。

6年後的今天，當年勢均力敵的支持和反對交椅洲人工島的因素起了相當大變化，全球變暖趨勢繼續，令海洋淹沒全球低窪島嶼（特別是人工島）的危機加深，特區政府連年財赤，當年反對政府「倒錢落鹹水海」的理據不能再被視作危言妄語，社會動亂或其他個人理由引發短短數年間數十萬港人移民海外，地緣政治令在港外僑他往和有意來港工作及居住的外國人卻步，疲弱多時的私人住宅市場，加上香港普羅大眾愈來愈接受大灣區生活的硬件和軟件，中長期會有更多港人選擇在大灣區置業安居，減少香港住宅用地需求也不足為奇。面對各方要求放棄或暫停興建人工島的輿論，政府對積極推動人工島的口風近月似乎逐漸傾向「慢慢來」，為研究報告不日完成後是否將此建設項目減速甚至束諸高閣的決定鋪路。

半個世紀以來，香港普羅大眾飽嘗住得細、擠、貴之苦，身體和精神健康蒙受重大壓力，政府因受土地短缺掣肘，多年面對社會要求立法設定最低人均居住面積，亦無濟於事。前數年更容許發展商在出售的政府土地興建「納米樓」，早前因招標出售的住宅用地流標，為增加項目對發展商的吸引力，放寬在該幅土地可建單位數目，意味該項目仍跳不出住得細的框框。

政府現時全力發展北部都會區，但假如放棄交椅洲人工島計劃，北都能獨力解決大部分香港人住屋質量價的問題嗎？在那裏居住或工作的人，能否享受啟德體育園區或西九文化區提供的那種生活空間嗎？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 2 月27 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

無驚無喜的《財政預算案》

財政司司長昨天發表《2025/26財政年度政府財政預算案》，對政府惠民生措施滿懷希望的普羅大眾而言，可能有點失望。因為在長達兩小時五分鐘的宣讀內容中，司長用了一半時間闡述政府來年主要圍繞着發展創新科技、香港在各領域的國際中心地位、加強與大灣區城市聯動等措施。這些策略性的措施，部分早前已發布，消息雖已被有關持份者消化，減低了它們的新聞價值，但這些舉措代表着香港的中長線投資，對本港不同板塊的商界、本地及國際機構投資者帶來鼓舞。昨天本港股市反應正面，恒生指數收市時升了753點（3.3%）。

在連年財赤的情況下，廣大市民最關注的自然是政府如何開源節流，尤其是經常性收入和開支做到盡早回復平衡，甚至有盈餘。過程中，政府開源和節流措施會否對他們本身的財政狀況產生負面影響，包括削減長者的「2元乘車」優惠及俗稱「交津」的補貼、生果金以及各種的生活津貼。這方面政府日前已放風，長者乘車優惠及「交津」需要收緊，大家已有心理準備，相信亦明白這些計劃此時若不修改，長遠而言是不可持續的。

至於17萬多公務員和他們的家庭，早前因社會有聲音要求公務員減薪，可能有點忐忑，現在司長明言明年薪酬「只凍不減」，大可鬆一口氣。司長同時宣布，公務員編制在2026/27及2027/28年度每年分別減百分之二，在本屆政府任期內將削減約一萬個職位。由於特區政府不能以財赤理由裁員，相信是會在一些前線員工退休或辭任後把有關職位刪除，視乎被削減職位的職系和職級，這項節流措施對平𧗾收支作用極其有限。特區政府此舉聊表寸心，象徵意義大於實際意義。

開源方面，司長僅提出5項措施增加約202.2億元收入，其中只有一項即時生效。令筆者大惑不解的是，作為開源措施之一，機場離境稅會由現時120元加至200元，雖說海外遊客未至因此而放棄來港，但眾多只影響本地市民的公共服務收費反而紋風不動。以有關私家車的各類收費為例，多年來分毫未加。香港公共交通網絡完善，私家車數目卻不斷增加，路邊違例泊車隨處可見，浪費抄牌警力，車主並不在乎每次繳交320元（款額自1994年未有調整）的定額罰款，珍貴的土地空間卻被數十萬輛私家車鵲巢鳩佔。較年長的讀者應記得，港英政府時代財政司多次在發表《財政預算案》時，宣布提高私家車首次登記稅及車輛牌照費，即時生效，快刀斬亂麻，車主們乖乖就範。昨天司長只說當局會檢討電動私家車牌照費、停車收費錶的收費和交通違例事項的定額罰款。

政府已多年財赤，增加收入是當務之急，何以仍嘆慢板，措施不能即時生效？如需修例，為何未能提供時間表？敢變、求變的力度應該還可以加強吧！

比起司長侃侃而談的發展香港經濟大計，預算案對民生問題相對着墨不多。基於財赤，市民對政府「派糖」未有太大期望，不過政府仍有少許支援措施，包括寬減差餉、薪俸稅、利得稅，以及調高需繳印花稅的物業價值上限，聊勝於無。

在多年財赤的陰霾下製作一份《財政預算案》自非易事，今年的預算案開源節流力度不足，對大部分普羅大眾而言，是一份無驚無喜的預算案。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 2 月6 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

港發展遊艇旅遊的幾點思考

現時遊客來港採用的交通工具不外乎飛機、郵輪、火車、巴士，乘私人遊艇來港旅遊只是鳳毛麟角，原因不難理解。不過，行政長官有意「逆水行舟」推動遊艇旅遊，去年《施政報告》提出利用部分將會擴建的香港仔避風塘（及其他兩處地方），增加海外遊艇泊位及相關配套設施（marina），以公私營合作模式推動旅遊康樂發展。上月底，發展局正式邀請市場在3個月內向政府提交意向書。

遊艇旅遊在歐美和澳紐相當普遍，但活動範圍多限於本土或地中海內，很難想像這些地區的遊艇艇主會乘艇跨越太平洋或印度洋來亞洲旅遊，更遑論會來香港。那麼，香港推廣遊艇旅遊的對象看來主要是亞洲區內擁有越洋續航力遊艇的超級富豪了。當局在邀請意向書文件引言中，只提及本地登記的遊艇數目於過去20年劇增，泊位需求極大，卻未有提供現有海外遊艇泊位數目和近年訪港遊艇數目及來自何方的資料，亦沒有對這個市場發展潛力評估的資料，政府若已做好了市場調研，認為「錢」程似錦，應與業界分享調研結果，投資推廣署也可廣發「英雄帖」，主動接觸海外業界宣傳這個商機。

事實上，內地沿海城市政府過去二十年大力發展遊艇及相關產業，市場發展蓬勃，特區政府要開拓遊艇旅遊的客源，需要了解當地政府的有關政策和加強聯繫亞太區內停泊遠航遊艇的marina，發展一個互惠互利的區際遊艇旅遊網絡。筆者上網快搜了一回，亞洲區內國際級的marina不算多，其中有港資和廣州南沙政府聯合開發的南沙游（內地不用「遊」字）艇會（nanshamarina.com)，總佔地面積達170000方米，會所總建築面積達9000方米，352個水上泊位，部分可停泊50米長超級遊艇，獲國際性的遊艇港協會（TYHA）頒予5-gold Anchor Marina的評級。海南島三亞半山半島帆船港（yachter123.com）則提供325個不同長度泊位，以及一個可停泊60米遊艇的遊客碼頭最大的可供60米長的超級遊艇停泊，同樣取得TYHA的5-gold Anchor Marina評級。此外，台灣嘉義布袋國際遊艇港（budaimarina.com)也有提供海外遊艇泊位。以上三個marina例子可供香港仔項目參考。

業界最關注的當然是政府如何批出項目的發展權。邀請意向書文件開列3個招標方案，一是價高者得，二是雙信封（地價建議及非地價建議），三是先付首期，之後分享利潤。當局考慮後表示傾向第一方案，認為這是最省時簡單，有利marina早日開業。

基於此項目是牟利性質，而全球marina的設計和設施也有一定的要求和水準（上文提及的TYHA評級計劃有指標作用），當局沒有必要花時間評估投標者的設計和技術表現，筆者支持政府的看法。

至於地價先付首期及分紅方案，理論上應會對投資者有吸引力，但筆者記憶所及，牟利項目應用此方案者，僅有香港迪士尼樂園而已，不過樂園發展期長及投資巨大，而香港仔項目的發展期大概是5至6年左右，如政府批准的話，投資者應會在項目落成前接受預訂泊位及預售會籍，減輕資本負擔。

此外，今次政府若採用第三方案，會否影響本港現有私營marina的競爭力？又是否意味將來此方案也會應用於另外兩處規劃中的marina甚至更多商業發展項目，包括在北部大都會「片區」投地的創科項目呢？政府可以考慮招標時，更靈活處理繳付地價方法，同時提供第一和第二兩個方案作選項。

發展局今天會就邀請意向書舉辦簡介會，出席的業界需事先登記，今天出席人數的多寡和他們代表的公司背景，多少都會反映本地業界和海外經營者對香港發展遊艇旅遊市場的信心。祝願發展局蛇年大計頭炮的簡介會乘風破浪，一帆風順。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月23 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

深化改革令香港更宜居

龍年將盡，根據中國習俗，今天是家家戶戶厚禮送灶君回天庭向玉皇大帝述職的日子，拜託灶君說好香港故事，那灶君對活在香港會如何禀告玉皇呢？

日有陰晴，潮有高低，香港回歸後社會秩序經歷多次起伏，每次政局低潮時都帶走了一批活得不愜意的港人，不過總有部分人回流，最近的一次也不例外，想是他們在異鄉住了數年後，醒覺香港雖非天堂，但比起他們僑居的地方還勝一籌。

香港在不同國際調研機構發表的全球最宜居或最快樂城市榜曾因2019年的社會動亂和及後對抗新冠疫情封城3年而大跌。隨着平亂和開城，去年根據英國《經濟學人》EIU全球宜居城市指數，香港全球排名回升至第50名，撇開封城抗疫因素，反映「攬炒」行為非但不能達成政治目的，只會對獅子山下數百萬居民造成不公，令廣大市民生活不快樂，令香港不宜居。

家在香港有何好處？特區政府官員經常在國際場合強調香港對投資營商提供的優良環境，包括「一國兩制」下的法治、獨立司法制度、廉政、簡單稅制、低稅率、外滙及人身出入境自由，知識及非知識產權的保護，以及發達基建設施等。

其實住在香港比其他在宜居榜佔高位的城市還有其他好處，包括公共交通、水電和電訊服務高效，收費較低及少有工業行動，市民可選擇私家或公共醫療服務，子女享受12年免費教育，林林總總的政府資助和津貼，購買日用品和服務消費毋須繳交銷售稅，就業機會多，犯罪率低，不同宗教信仰和種族的香港居民都不會互相攻訐或訴諸暴力衝突，亦少有癮君子和無業人士躺臥街頭，家長毋須恐懼子女上學遭受童黨欺凌或槍擊傷亡，還有消費模式豐檢由人。這種種好處，港人可能視為理所當然，反而在香港定居的外國人比地道港人感受更深。根據網上資料，扣減來自印尼、菲律賓及中國（內地）後，香港有13萬多外籍人士居住香港，其中不乏退休人士。若有人認為外國商人向錢看，甘願替特區政府宣傳香港故事不足為信，大可聽聽這些外籍退休和非經商的人士為何選擇居港的故事。

讀者或會問，若生活在香港那麼具吸引力，何以它在聯合國去年公布的《世界幸福報告》（World Happiness Report）榜上排名只得86位，按年跌4位？可惜調研計劃並無深究受訪者感到快樂或不快樂的因由。

由於「快樂指數」是以受訪者主觀評價制定，也許是港人對快樂泉源的看法有別其他城市的居民，也可能是港人慣性「腌臢」和急躁，容忍度低，對人對事總覺不順眼不合意，故此不快樂。也許有人覺得香港社會長期存在一些結構性的缺陷，這些缺陷若政府不能彌補，市民實難知足常樂，例如貧富懸殊、中產階級萎縮、社會上流機會減少、人口老化衍生的醫療及社福重擔、適齡勞動人口日降、年輕人置業困難、屋租舖租高昂、政府過分依賴向土地交易徵稅為主要收入、市區重建速度追不上樓宇老化，造就劏房溫床等老大難問題。

去年7月夏寶龍主任提點特區政府要「識變、應變、求變，通過改革實現更好發展」，綜觀本屆政府至今施政各範疇，部分有創新政策和舉措，部分則以「提速、提效、提質、提量」優化各項行之已久但未必合時宜的政策，大刀闊斧的改革仍有待見於社會財富和資源分配、稅制、及上文提及存在已久的其他結構性問題。2025至2026年度《財政預算案》將於下月發表，且看政府如何「利用」近年出現結構性財赤這契機，透過財政管理，更大力推行改革，讓港人過一個可能先苦但後甜的蛇年。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月16 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

取締劏房疑慮多 管制方案待釐清

新冠疫情爆發前，公屋供求問題嚴重失衡，造就了為人詬病的劏房巿場，劏房居民的劣境甚至引起中央政府關注。2021年7月國務院港澳辦主任廈寶龍訪港時，發言表示當「國家第二個百年奮鬥目標實現的時候⋯⋯我們期盼⋯⋯現在大家揪心的住房問題必將得到極大改善，將告別劏房、籠屋」。

中央政府「落單」後3年多，特區政府終於在去年《施政報告》公布建議立法為出租的住宅樓宇分間單位（即劏房）定立若干最低要求，合標單位將稱為「簡樸房」，出租不合標的劏房即屬違法。取締「劣質」劏房的建議遭經營這類單位的業主反對屬意料中事，但大部分作為苦主的劏房戶似乎不大領政府的情，擔心未見其利，先見其害，輿論對立法手段規管簡樸房從而令劏房告別市場的成效亦提出不少疑問。筆者也有就當時建議的框架提出意見（本欄2024年10月18日〈劏房何時「清零」？〉），於此不贅。

上月初建議管制方案詳情正式出台，內容大致分為登記、認證、執行時間表和協助受影響住戶的安排。筆者日前參與一群建築、工程及測量界專業人士的討論，他們提出了不少在進行認證時面對的技術性和法律責任問題，有待政府闡釋，而現時全港約110400個劏房，最終有多少能符合簡樸房的認證要求，多少將被取締，何時告別劏房，無人可料。

一點可以肯定的，是建議中簡樸房最低內部樓面面積不得少於8方米的要求，意味約26.2% 的劏房住戶（約28400戶）（政府數據）的居處因而不合標。無論業主選擇改建這些劏房與否，這批租戶遲早也要另覓居所，他們當中有正在輪候「上樓」、有符合申請公屋資格但未有申請、也有不符申請資格的。這些住戶，尤其是屬第三類的，在未來數年將會活在居所前景不明朗的陰霾中，既不知法例何時會通過、業主會否登記及改建、何時改建、政府對不改建的劏房何時會採取執法行動、政府會否對業主執法時也通知劏房租戶，免他們被業主蒙在鼓裏、又不知政府對另覓居所有實際困難的劏房戶會「考慮提供適當的恊助」意何所指等。

政府既言執法行動會以民為本，應該在房屋局下成立跨部門管制劏房事務辦公室，除了處理劏房業主登記及認證申請，制定巡查及檢控優次外，辦公室亦要照顧受規管行動影響的劏房戶，與民政處合作，借助地區上的非牟利團體、區議員辦事處、關愛隊等，加強對劏房戶的宣傳、傳訊、闢謠，協助不合標劏房的住戶盡早找到他們經濟能力能負擔的新居所。

政府的目標是規管制度的法例在本年內通過，最快由本年第四季開始為期12或至18個月的自願登記，登記期完結後還有12或至24個月的寬限期。寬限期後，由於劏房合標與否需要執法人員實地巡查，以政府今天的財政狀況實難增加人手。況且執法行動有優次，未有登記不合標劏房的業主可能會甘冒犯官非之險繼續將這些房間違法出租。政府建議的罰則主要針對業主已登記但違反其他法定要求的情況，當局可曾考慮萬一登記反應冷淡，根據現時建議方案，當局會在寬限期過後才有所行動，做法極可能被社會視為躺平，政府既不能也不該獎勵登記，為了提升登記率，新法例應有罰則懲處被當局發現在登記期限屆滿後仍不作登記的不合標劏房業主。

根據諮詢文件資料，近九成的劏房住戶住處位於樓齡50年或以上的大廈，頗有機會成為市建局或發展商重建項目。這些劏房業主或會寄望其單位在未來數年，政府尚未採取行動前，被收購重建，因而對登記及改建採取觀望態度。本來最理想的是市區重建能提速，減少劏房滋生的溫床，但此際樓市狀況不復當年，大發展商還要在北部都會區向當局「交功課」，市建局的財政壓力增加，要加速市區重建說易行難。另一對策是規管劏房法例生效後，市建局收購單位時若確定內有逾期未登記或未取得認證而仍然違法出租的不合標劏房，可不予補償或在「房殼價」打折扣，不過市建局收購及補償政策如作此修訂能否獲得社會認同，還需要更周詳考慮。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月9 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北部都會區的城鄉共融

北部都會區其中的新界北新市鎮及馬草壟兩地，擬議發展面積為1200公頃左右，佔整個北部都會區新發展土地逾三分之一，政府用了3年規劃及發展研究後，上月底公布初步建議，並將於下周開展諮詢立法會和向各方持份者簡介程序，以及舉辦巡迴展覽。

筆者並非規劃專家，未敢只憑一份當局發給立法會的文件（下稱文件）簡單內容，信口開河對建議指指點點，不過作為「路人甲」，面對以不同顏色顯示各建議區的不規則界線和布局（文件附件2），猶如在看一幅抽象畫。此外，當局對幾個新發展區的稱號都用上了「北」字，包括新界北新市鎮、粉嶺北新發展區及古洞北新發展區，容易引起混淆。如果當局在簡介會及巡迴展覽時能將建議的概括土地用途概念圖疊加（superimpose）在現時相同範圍的地圖，有助公眾更清楚了解今天各處將來的發展用途和定位，從而發表具體意見。例如新界北的村民和經濟作業者，自然希望當局清楚告訴他們「大學教育城」、「活力體育區」、「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵蓋他們的家園和作業場地，才能向當局反映建議對他們的住屋和經濟作業可能產生的正面或負面影響，以及他們的訴求。

以上兩點意見只是有關優化建議表達形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市鎮主要規劃及城市設計概念中的「城鄉共融」。當局不僅會悉數保留區內21條認可鄉村/原居民鄉村，透過城市設計（如調低村落周邊建築物高度）避免產生高樓大廈包圍和孤立鄉村，影響村民生活的質素和精神健康，更會讓村民受惠於全面規劃的社區、休憇和商業設施和基礎設施，甚至為村民帶來多元化的就業機會。

上述的「城鄉共融」舉措，反映了政府現在及可見將來都無意改動新界的認可鄉村制度和衍生的丁屋政策。確保此等鄉村的實體永續和受惠於新市鎮發展，對村民來說自然是絕大喜訊。對政府而言，由於已覓得足夠土地滿足未來十年住宅用地需要，減少在鄉村周邊發展的壓力，過去發展新界收地遇到村民反對的政治阻力將會大大減輕，看來好像村民、政府、社會都是贏家。

事實上，整個新界的642條原居民鄉村（北區有102條，包括擬建新界北新市鎮的21條）情況很參差，有的整條村落已棄住棄耕，有的卻搖身變成甚多非原居民租置的洋房小區，早已與城共融，有的仍有奉行建村以來數百年的祭祖打蘸賀年等傳統儀式承傳文化，及保留村中部分農地或魚塘租予佃農，有的村地則已被用作非農業用途。文件指政府就整個北部都會區的發展如何進一步推動「城鄉共融」已展開顧問研究，制定落實「城鄉共融」的指引。除非北部都會區的大部分村落情況相似，否則當局未必能制定一套適用於所有北區認可村落的標準。

政府約20年前為嘗試解決新丁屋缺地興建及樓高僅3層的丁屋耗費珍貴土地資源問題，曾與鄉議局達成共識，利用一些毗鄰新市鎮的基建設施（主要是供水及排污系統），發展多於3層的丁廈，並已物色了先導實行地點，奈何結果無疾而終。從現時新界北新市鎮和馬草壟的城鄉共融發展建議看來，政府並無打算利用這個機會在新界北新市鎮推行多層丁廈，是不欲多做多錯，自尋煩惱？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月3 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北都片區開發許勝不許敗

新年伊始，祝各位讀者身體健康、財源廣進以外，更希望官、商、學、民，目標一致，發揮更豐富的想像力，更善用現有的資源，去陳創新，讓香港在國際舞台上綻放更奪目的色彩，讓我們以身為港人為傲。

香港過去的經濟和社會發展，與土地供應步伐、數量多寡和發展模式，有密切關係，尤以政府「賣」地安排為甚。政府的傳統基本做法，特別是商業用地和住宅用地，是先平整好土地，鋪好水電煤排污喉等地下基建，然後才推出公開市場拍賣或招標，確保土地能公平公開地為政府在市場賺取最高收益。

不過，近年全球包括香港經濟表現欠佳，香港更受中美緊張關係影響，發展商對競投商住土地豪情不再；但另一方面亦有個別新興行業向政府反映，傳統賣地安排未能切合它們的特殊土地需要，有必要改變。

政府同時希望借助市場力量興建北部都會區必須的公共基建設施，既可以避免加重政府的財赤重擔，亦可望提速落成基礎設施。

為實踐「識變、應變、求變」的指導思想，當局為北部都會區的賣地安排打算引進「片區開發」模式，選了3個位於洪水橋/厦村新發展區（12.5公頃）、粉嶺北新發展區（15.9公頃）及新田科技城（18.6公頃）的「片區」作試點。

發展局繼去年11月底邀請有關持份行業代表出席簡介會及表態支持後，本周初公布以上3個試點的「基線情景」具體發展要求，邀請市場在三個月內提交意向書，並歡迎市場在每個試點提出創新可行的建議。關於「片區開發」的利弊，筆者早前已有論述（本欄11月28日〈片區發展先聲奪人〉），於此不贅。

發展局將於本月中就邀請意向書舉辦簡介會，屆時各方持份者，特別是有份出席去年實地考察暨簡介會和公開表示支持的業界代表們，還得再次出席「畀面」發展局，場面應不愁冷清，之後發展局將於本年3月底截止接受意向書。這兩個活動的參與度是否能正確反映「片區開發」模式對市場的實際吸引力，筆者持保留態度。

最可靠的指標，是今年下半年開始至明年推出的3塊片區招標反應及結果，雖說是試行模式，這項計劃是政府制定發展策略能力的指標，許勝不許敗，萬一出現「流標」，不單政府押在計劃上的威信受損，北部都會區全盤發展包括科創部分也會受拖延，影響香港爭取成為國際科創中心的能力。

筆者可不是危言聳聽，佔地40公頃的西九文化區，可算是「片區開發」的鼻祖之一，政府原本構思是整區由單一私營中標者發展片區內所有文娛設施及基建，成本由區內的住房和商業發展收益支持，當年除了邀請發展商遞交意向書，還舉辦了設計比賽，擾攘多時，最後還是取消私營模式，推倒重來，結果西九文化區（原稱西九文娛區）的發展時間大失預算，至今建設仍在進行中。想當局已吸取了西九文化區推動文創的痛苦及昂貴經驗，避免北部都會區的科創重蹈覆轍。

有興趣投標的財團當然會明白「片區開發」模式的成功，對特區政府意義何等重要，在商言商，除非有非商業性因素考慮，財團自然會看準政府求成心切的「弱點」，在意向書中發表對本身商業利益更有利的建議，希望政府納入「片區開發」批地條款中。

香港市民當然希望政府以保障公眾利益為前設來衡量能否吸納財團意向書的建議。特區政府向商界招手發展片區之時，不要忘記向公眾解說片區發展對香港未來的重要性。

地政總署前署長、香港集思會顧問