2025 年 6 月26 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

善用郵輪碼頭空間建運輸博物館

在香港國際機場舊址各據一端有兩座花了納稅人所費不菲的地標建築物，分別是佔地28公頃的啟德體育園和7.6公頃的啟德郵輪碼頭。兩者從擬定項目構思、招標、興建、以至營運模式的過程，同樣經歷了多番驚濤駭浪，不過現況卻大相逕庭。今天的體育園盛事連場，相信與政府資助不無關係，使用率及入座率雙高，人氣旺盛，場地的各方持份者對體育園的硬件和軟件都予以好評。

反過來，同屬文化、體育及旅遊局政策範疇的碼頭卻伊人獨憔悴，今年預計只有18艘郵輪79次航班合共停泊香港83天，其中8月和9月完全「留白」。現時碼頭內偌大的商場冷冷清清，反映出政府以為可以把尖沙咀海運大廈商場（主要用途）加郵輪碼頭（次要功能）的模式在啟德碼頭（主要功能）成功複製的想法並不正確。作為碼頭的業權人和為了推廣「郵輪經濟」，政府不能叫營運碼頭的承辦商自求多福，對碼頭的困境坐視不理。

為了打破困局，文體旅局上月「漁翁撒網」，公開邀請商企、非牟利團體、文化、創意產業和體育組織，以及青年創業者提交意向書，就着更好利用現時佔地5600方米的商業區或是位於天台和2樓的公共空間，提出建議。政府表示會着重建議的活動如何為郵輪旅客帶來更大便利和更佳體驗、與啟德體育園和當區「青年驛站」旅舍產生協同效應，以及服務當區居民。筆者不是創意澎湃之人，認為難有活動可以做到面面俱圓，一矢三鵰，滿足局方以上3種目的。且看下月18日截止邀請後，當局會由坊間收到什麼「絕世好橋」，然後將重塑碼頭的計劃由行政長官在9月發表的《施政報告》宣布。

筆者甘作野人獻曝，建議騰出大部分上文提及的地方，興建一所香港運輸博物館。世界不少城市都設有運輸博物館，其中位於琉森（Lucerne）的瑞士運輸博物館更是瑞士最多人參觀的博物館，每年有多達80萬名訪客。英國倫敦運輸博物館集中介紹地下鐵路系統和巴士，每年參觀人數亦達40萬。香港「麻雀雖小，五臟俱全」，以極之有限的土地面積而言，可能是全球擁有最多不同模式運輸工具的都市，包括湮沒於歷史的山兜（轎子）、黃包車、嘩啦嘩啦、水翼船、中式帆船，和今天遊客仍可乘搭的「活化石」如雙層「叮叮」、天星小輪、山頂纜車和雙層巴士，以及「明日之星」的載客無人駕駛飛行器。香港不愁沒有豐富而有趣的展覽材料辦一所涉及過去、現在和未來的運輸博物館，規模大小可因應改劃商業樓面面積多少而定。

此外，東九龍不乏如觀塘apm和九龍灣德福廣場等大型商場，隨着啟德住宅區全面發展，相信啟德本身亦會有購物中心，當區的居民沒有特別理由要光顧碼頭內的商場，光靠不足100天的郵輪乘客生意怎能做得長？再者，政府口號是「無處不旅遊」，東九龍卻連一所博物館也欠奉！在碼頭內設立運輸博物館，更有其特別意義，可以說好香港發展故事。首次踏足碼頭的郵輪乘客，先參觀運輸博物館，透過照片、影片和模擬駕駛艙，得知碼頭的前身竟是一條飛機升降跑道，體驗飛機在九龍城民居天台上空有驚無險的低飛降落過程。

說到底，政府增強碼頭吸引力的舉措雖然值得支持，但不要捨本逐末，更重要的是加把勁吸引更多郵輪公司把香港加入旗下郵輪的航程，為碼頭帶來更多旅客。世界其他旺丁的郵輪碼頭如日本橫濱、澳洲悉尼、西班牙巴塞隆拿、意大利威尼斯、加拿大溫哥華不是都沒有尖沙咀海運碼頭般規模的商場嗎？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

可貴亦可畏的民意

本屆特區政府任期將達3年，最近政府安排傳媒專訪以行政長官為首的管治班子成員，讓各人就其負責的政策範疇說好這3年來的成就故事。司局長們「賣花」當然要讚花香，但「買花」的市民對本屆政府的表現評價又如何？相信政府也很想知道。商界裏，大型的服務企業恒常進行顧客滿意度調查，足以證明民意對發展業務的可貴。政界中，過往亦有團體或媒體做市民對政府施政滿意度的民調，不過近數年好像已不見有這樣的調研。

若民間沒有人自發去做，政府其實可委任有認受性的學術機構去做，為自己的表現照照鏡子。不過政府或會認為民意是一柄可貴亦可畏的雙刃劍，假如民意對自己形象不利，做民調變成搬石頭（公帑）砸自己的腳，還是不去冒這個政治風險，樂得自我感覺良好。

市民一般心態，會覺得政府良政善治、為人民服務是理所當然的責任，所以少見少聞市民特意稱許政府的德政，罕有例子是2012年推行的「長者二元乘車優惠」。不過上屆政府「不計成本、特惠酬賓」，自發將合資格長者年齡降低令更多市民受惠，卻意想不到造成反效果，令本來被公認為德政的措施反而打了折扣，累得現屆政府要急忙「補鑊」。

俗語說「好事不出門，壞事傳千里」，政府要贏取市民的掌聲並不易，但一些政府「蝦碌」事件卻鬧得街知巷聞、家喻戶曉，長留市民記憶中。遠的有啟德郵輪碼頭接連出現乘客抵港下船後因公交嚴重短缺滯留碼頭，近的有粉嶺皇后山邨食水出現雜質。兩者本屬技術及行政問題，結果因輿論對部門處理手法口誅筆伐，前者成為問責官員丟掉烏紗帽的部分原因，後者最終要特首親自召集多位司局長開高層會議，緊急採取一連串措施才能平息社會不滿。

食水風波引起社會對政府管治印象負面，可幸特區政府從中汲取教訓，宣布會加強訓練官員面對群眾、議員和媒體解答問題的技巧。其實長久以來，所有首長級官員都會接受媒體訓練（media training），更深層問題是官員們如何理解公僕這個角色，以及（說得難聽一點的）官僚思維及工作文化視民意為可貴或可畏抑或可不予理會。此外，行政長官表示會考慮引入公務員問責制，由於問責涉及撤職、降級、減薪、譴責等行動，此乃十分複雜的問題，相信特首不會倉卒決定。

今年9月特首將發表《施政報告》，為此日前已展開公眾諮詢和透過其他渠道聽取民意，筆者估計一如既往，不獲政府接納的建議和訴求數目將遠多於被採納。對懷着一腔熱誠或期望提交意見的市民而言，其意見若未被接納，會使他們覺得政府諮詢公眾只是「做騷」，難怪多年前坊間有嘲諷政府「意見接受，政策依舊」的順口溜。

筆者多年來也有在《施政報告》公眾諮詢期間和其他場合向政府提出兩項建議，一是對有違可持續發展原則的私家車無休止增長實施管理需求，另一是在全港公共行人天橋上蓋鋪設太陽能板，為天橋照明和升降機提供清潔電能。兩項建議都是實際可行、環保、且可減少政府長遠開支，但至今未獲當局任何回應，令人意興闌珊，難道真是言者諄諄，聽者藐藐？當局是否應該向市民闡釋收集、分析、考慮民意和向建議者作出回應的機制，讓市民感受到政府對民意的器重和誠意。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月12 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

政府以地代金促市區重建

上周傳媒廣泛報道政府宣布行政會議批准政府以1000元象徵式地價，向市區重建局批出兩幅土地發展住宅，此舉其實跟過去20多年政府批地給市建局發展的做法無異。不過，有較特別的數點，報道就沒有觸及，第一點是，政府這次撥地主要目的是為市建局提供額外財政支援，以改善其現金流和啟動對6個已公布重建項目的收購程序，而非因該兩幅土地的上蓋樓宇需要重建。

由於市建局面對未來數年的巨大財政壓力，需要資金支援，作為其後盾的特區政府本身也有節流必要，故此政府選擇「以地代金」注資市建局，避免加大政府財赤。

第二點是，以往政府批給市建局的土地，都是有需要拆卸上蓋物業重新發展的私人棕地，意即土地上有樓齡數十年的住宅單位和地舖。市建局今次要發展的兩幅土地，一是位於紅磡庇利街，現時用作短期露天停車場；另一是位於將軍澳137區原預留作公營房屋的曠地。

由於兩幅土地的業權人是政府，土地亦沒有上蓋物業，市建局從而省下了過往重建項目須動用的巨額現金和數年時間進行收購、補償及安置，令這兩幅土地實際「含金量」比過往市建局獲批的土地更高。至於這兩塊「金」對收購6個項目時出現的現金流問題會發揮多大紓緩作用，還要看日後「賣地」實際收入和收購物業的實際支出。

第三點是，這次撥地安排的落實時間，可能令市建局陷入一個所謂Catch-22的兩難局面。由於撥地目的在於提供資金予市建局由現時到2027至2028年啟動6個已宣布重建項目的收購，市建局理應在完成申請更改兩幅土地規劃用途後，盡快把該兩地推出市場套現。不過未來兩三年香港內外的經濟環境，以及本港對私人住宅的需求變化，都存在不少變數，加上將軍澳用地淨面積多達9.15公頃（市建局至今最大型的觀塘市中心重建項目地盤面積也只不過約5.35公頃而已），可建總樓面面積多達71.37萬方米，以觀塘項目經驗為鑑，相信市建局難以亦不會一次過就整塊用地招標。但將軍澳用地若分期發展，則似乎未能符合市建局盡快把土地發展權套現的需要。

市建局雖能利用兩幅土地資產融資借貸，卻要付出成本，令兩幅土地的含金量打折扣。

此外，當局指將軍澳第137區尚有約42公頃土地預留作發展公營或私營房屋，發展商也許會認為該區住宅潛在供應量大，對市建局這幅地出價不會太積極。由於以上各種因素，兩幅土地如在未來兩三年間推出市場，發展商出價傾向保守亦不足為奇，招標結果未必能為市建局帶來理想財政效益。

行政會議對這次批地訂下兩個要求，簡言之，一是上文提及市建局要由現在到2027至2028年就已開展的6個重建項目進行收購；二是市建局要檢討和優化運作和財政模式，以可持續性的模式推動市區重建，市建局亦應建議如何加強樓宇復修。行政會議要求市建局明年內就此提出具體建議。

市建局的運作和財政模式固然應該檢討，但同時也該檢討主宰市建局運作的《市區更新策略2.0》。這策略是該局花了3年時間制定，於2001年公布。俗語說十年人事幾番新，該策略已推行了24年，現在理應檢視它的長短處和面對現在及將來市區更新的可持續性。不過，市建局可不要再花3年珍貴時間去進行一次「市區更新大辯論」。

適逢3天後蔡宏興會走馬上任市建局行政總監，蔡兄曾任職本港地產發展集團高層，有商界對物業市場的了解和靈敏觸覺，又擁有建築師的專業資格，對保育及復修樓宇有熱誠及實戰經驗。期待蔡兄迎難而上，鞏固舊區重建的經濟可持續性，也望政府配合，在有關法制和行政措施給市建局拆牆鬆綁。

劉勵超_地政總署前署長

作者是市區重建局土地、安置及補償委員會增選委員，本文內容純屬個人意見，並不代表委員會立場。