() 政府以地代金促市區重建
2025 年 6 月12 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
政府以地代金促市區重建
上周傳媒廣泛報道政府宣布行政會議批准政府以1000元象徵式地價，向市區重建局批出兩幅土地發展住宅，此舉其實跟過去20多年政府批地給市建局發展的做法無異。不過，有較特別的數點，報道就沒有觸及，第一點是，政府這次撥地主要目的是為市建局提供額外財政支援，以改善其現金流和啟動對6個已公布重建項目的收購程序，而非因該兩幅土地的上蓋樓宇需要重建。
由於市建局面對未來數年的巨大財政壓力，需要資金支援，作為其後盾的特區政府本身也有節流必要，故此政府選擇「以地代金」注資市建局，避免加大政府財赤。
第二點是，以往政府批給市建局的土地，都是有需要拆卸上蓋物業重新發展的私人棕地，意即土地上有樓齡數十年的住宅單位和地舖。市建局今次要發展的兩幅土地，一是位於紅磡庇利街，現時用作短期露天停車場；另一是位於將軍澳137區原預留作公營房屋的曠地。
由於兩幅土地的業權人是政府，土地亦沒有上蓋物業，市建局從而省下了過往重建項目須動用的巨額現金和數年時間進行收購、補償及安置，令這兩幅土地實際「含金量」比過往市建局獲批的土地更高。至於這兩塊「金」對收購6個項目時出現的現金流問題會發揮多大紓緩作用，還要看日後「賣地」實際收入和收購物業的實際支出。
第三點是，這次撥地安排的落實時間，可能令市建局陷入一個所謂Catch-22的兩難局面。由於撥地目的在於提供資金予市建局由現時到2027至2028年啟動6個已宣布重建項目的收購，市建局理應在完成申請更改兩幅土地規劃用途後，盡快把該兩地推出市場套現。不過未來兩三年香港內外的經濟環境，以及本港對私人住宅的需求變化，都存在不少變數，加上將軍澳用地淨面積多達9.15公頃（市建局至今最大型的觀塘市中心重建項目地盤面積也只不過約5.35公頃而已），可建總樓面面積多達71.37萬方米，以觀塘項目經驗為鑑，相信市建局難以亦不會一次過就整塊用地招標。但將軍澳用地若分期發展，則似乎未能符合市建局盡快把土地發展權套現的需要。
市建局雖能利用兩幅土地資產融資借貸，卻要付出成本，令兩幅土地的含金量打折扣。
此外，當局指將軍澳第137區尚有約42公頃土地預留作發展公營或私營房屋，發展商也許會認為該區住宅潛在供應量大，對市建局這幅地出價不會太積極。由於以上各種因素，兩幅土地如在未來兩三年間推出市場，發展商出價傾向保守亦不足為奇，招標結果未必能為市建局帶來理想財政效益。
行政會議對這次批地訂下兩個要求，簡言之，一是上文提及市建局要由現在到2027至2028年就已開展的6個重建項目進行收購；二是市建局要檢討和優化運作和財政模式，以可持續性的模式推動市區重建，市建局亦應建議如何加強樓宇復修。行政會議要求市建局明年內就此提出具體建議。
市建局的運作和財政模式固然應該檢討，但同時也該檢討主宰市建局運作的《市區更新策略2.0》。這策略是該局花了3年時間制定，於2001年公布。俗語說十年人事幾番新，該策略已推行了24年，現在理應檢視它的長短處和面對現在及將來市區更新的可持續性。不過，市建局可不要再花3年珍貴時間去進行一次「市區更新大辯論」。
適逢3天後蔡宏興會走馬上任市建局行政總監，蔡兄曾任職本港地產發展集團高層，有商界對物業市場的了解和靈敏觸覺，又擁有建築師的專業資格，對保育及復修樓宇有熱誠及實戰經驗。期待蔡兄迎難而上，鞏固舊區重建的經濟可持續性，也望政府配合，在有關法制和行政措施給市建局拆牆鬆綁。
劉勵超_地政總署前署長
作者是市區重建局土地、安置及補償委員會增選委員，本文內容純屬個人意見，並不代表委員會立場。