() 政府以地代金促市区重建
2025 年 6 月12 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
政府以地代金促市区重建
上周传媒广泛报道政府宣布行政会议批准政府以1000元象徵式地价，向市区重建局批出两幅土地发展住宅，此举其实跟过去20多年政府批地给市建局发展的做法无异。不过，有较特别的数点，报道就没有触及，第一点是，政府这次拨地主要目的是为市建局提供额外财政支援，以改善其现金流和启动对6个已公布重建项目的收购程序，而非因该两幅土地的上盖楼宇需要重建。
由於市建局面对未来数年的巨大财政压力，需要资金支援，作为其後盾的特区政府本身也有节流必要，故此政府选择「以地代金」注资市建局，避免加大政府财赤。
第二点是，以往政府批给市建局的土地，都是有需要拆卸上盖物业重新发展的私人棕地，意即土地上有楼龄数十年的住宅单位和地铺。市建局今次要发展的两幅土地，一是位於红磡庇利街，现时用作短期露天停车场；另一是位於将军澳137区原预留作公营房屋的旷地。
由於两幅土地的业权人是政府，土地亦没有上盖物业，市建局从而省下了过往重建项目须动用的巨额现金和数年时间进行收购丶补偿及安置，令这两幅土地实际「含金量」比过往市建局获批的土地更高。至於这两块「金」对收购6个项目时出现的现金流问题会发挥多大纾缓作用，还要看日後「卖地」实际收入和收购物业的实际支出。
第三点是，这次拨地安排的落实时间，可能令市建局陷入一个所谓Catch-22的两难局面。由於拨地目的在於提供资金予市建局由现时到2027至2028年启动6个已宣布重建项目的收购，市建局理应在完成申请更改两幅土地规划用途後，尽快把该两地推出市场套现。不过未来两三年香港内外的经济环境，以及本港对私人住宅的需求变化，都存在不少变数，加上将军澳用地净面积多达9.15公顷（市建局至今最大型的观塘市中心重建项目地盘面积也只不过约5.35公顷而已），可建总楼面面积多达71.37万方米，以观塘项目经验为鉴，相信市建局难以亦不会一次过就整块用地招标。但将军澳用地若分期发展，则似乎未能符合市建局尽快把土地发展权套现的需要。
市建局虽能利用两幅土地资产融资借贷，却要付出成本，令两幅土地的含金量打折扣。
此外，当局指将军澳第137区尚有约42公顷土地预留作发展公营或私营房屋，发展商也许会认为该区住宅潜在供应量大，对市建局这幅地出价不会太积极。由於以上各种因素，两幅土地如在未来两三年间推出市场，发展商出价倾向保守亦不足为奇，招标结果未必能为市建局带来理想财政效益。
行政会议对这次批地订下两个要求，简言之，一是上文提及市建局要由现在到2027至2028年就已开展的6个重建项目进行收购；二是市建局要检讨和优化运作和财政模式，以可持续性的模式推动市区重建，市建局亦应建议如何加强楼宇复修。行政会议要求市建局明年内就此提出具体建议。
市建局的运作和财政模式固然应该检讨，但同时也该检讨主宰市建局运作的《市区更新策略2.0》。这策略是该局花了3年时间制定，於2001年公布。俗语说十年人事几番新，该策略已推行了24年，现在理应检视它的长短处和面对现在及将来市区更新的可持续性。不过，市建局可不要再花3年珍贵时间去进行一次「市区更新大辩论」。
适逢3天後蔡宏兴会走马上任市建局行政总监，蔡兄曾任职本港地产发展集团高层，有商界对物业市场的了解和灵敏触觉，又拥有建筑师的专业资格，对保育及复修楼宇有热诚及实战经验。期待蔡兄迎难而上，巩固旧区重建的经济可持续性，也望政府配合，在有关法制和行政措施给市建局拆墙松绑。
刘励超_地政总署前署长
作者是市区重建局土地丶安置及补偿委员会增选委员，本文内容纯属个人意见，并不代表委员会立场。