() 盘点土地大辩论的土地供应选项
2025 年 3 月21 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
盘点土地大辩论的土地供应选项
上届特区政府面对房屋及土地短缺的严峻形势，社会各界对增加土地供应的看法莫衷一是，政府遂於2017年发动「土地大辩论」，委任了「土地供应专责小组」，花了一年多时间，希望愈辩愈明，凝聚社会共识。2019年2月，政府接纳了专责小组建议的土地供应策略和八个「值得优先研究和推行」的土地选项（https://www.info.gov.hk/gia/general/201902/20/P2019022000787.htm）。时任行政长官林郑月娥於同年10月发表的《施政报告》宣称，「深切明白管治团队必须以更大刀阔斧丶排除万难的决心和魄力，重建市民对政府处理这老丶大丶难问题的信心。」
白驹过隙，转瞬已是6年，政府於2022年换届，环绕部分土地供应选项的争议虽已随着社会动乱平息而去政治化，但不代表争议已完全解决。其他选项则受香港社会及经济在2020年後出现的剧变影响，落实进度似乎未能贯彻林郑在2019年《施政报告》的豪情壮语，但6年来亦未见当局向公众及立法会作阶段性全盘交代。监察政府施政的立法会，也只就个别土地选项（例如利用岩洞空间）提出零星质询，故笔者甘犯越俎代庖之险，以政府当年对专责小组建议的回应为基线，检视至今当局执行土地供应策略及各土地选项的现况。
先从土地供应策略开始。政府的策略有数大元素，一是持续增加土地供应，不受短期经济变动或物业价格波动影响；二是建立土地储备；三是多管齐下觅地拓地；四是及早开展有关拓地的各种影响评估及研究；五是以基建带动发展。
众所周知，政府近年着重公营房屋用地供应，并已觅得满足未来十年作此用途的土地，而本港私人楼宇置业意欲转弱，作住宅用途的土地招标数番流标，甚至有意见认为现时土地供应过多。商业用地需求疲弱更不消提，政府因此停售商业用地及减少住宅用地招标，加上过渡性房屋和简约公屋有助缩短轮候公屋「上楼」时间，社会要求政府持续造地的压力大减。不过，土地造成了，可暂且不卖，拨入土地储备。回顾2002年和其後数年，本港经济比现今更疲弱时，政府因市场缺乏承接力，故以勾地制取代定时卖地，此是为势所迫，但政府连造地也躺平多年，土地储备概念烟消云散，以致经济反弹时出现土地供应不足，地价楼价一起颷升，社会为此付出沉重代价。政府理应汲取了教训，不会重蹈覆辙吧？
文首所提的8个土地供应选项，包括於新界拓展更多新发展区和棕地，结果衍生了「北部都会区」大计，提供3000公顷「新」土地。北部都会区因背负中央政府十分重视的「北创科」重任，特区政府当然不敢怠慢执行。不过，在协助棕地作业者「上楼」继续营运方面，政府打算以招标形式让私人发展「多层现代产业大楼」，计划进展并不理想，第一批大楼至今还未确定何时招标，发展商对此等大楼的投资兴趣，也视乎招标条款有多吸引。
另一个属於「发展东大屿都会」土地选项的造地大计，是占地1000公顷的交椅洲人工岛。计划公布之後，随即惹来「倒钱落咸水海」的反对声音。近年政府闹财赤，社会有声音建议政府叫停所有发展人工岛的前期研究及环评工作。目前政府虽无意腰斩此土地选项，但表示会调整此项目的优次。假若前期规划及环评之类的工作今年完毕後，政府决定把项目「雪藏」，到若干年後才解冻，以香港环境转变速度之快，届时政府可能又要再花一笔公帑请顾问检讨及更新那些封了尘的研究，以及追土地供应落後。
众多土地供应选项中，笔者最不以为然的是政府收回粉岭高尔夫球场其中32公顷用地，改为发展公营房屋。土地大辩论非但没有为收回球场开出一条平坦的路，更激发了球会与政府的官非，纠缠至今。大辩论唯一贡献，是推动了球会向公众打开了它私人会所的门户。
篇幅所限，未能逐一论述8个土地选项的现时情况，不过最後还得一提「利用岩洞及地下空间」。早於2014年，政府已开始研究将沙田污水厂搬进岩洞，但预计新厂要等到2029年（即15年时间）才能启用，届时才释出28公顷土地作发展，但该项计划至今已耗费200亿港元；粗略估计，现时每平方呎要6636元，比起填海成本是贵是平，要工程师才能解答。
地政总署前署长丶香港集思会顾问