2025 年 10 月10 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

土地市场 谁主浮沉?

传言1841年英军强占香港岛时，时任英国外务大臣彭玛斯顿勋爵质疑港岛「这块荒芜的石头」对英国经济和战略价值，不过他的下属首任港督砵甸乍却心中有数，以填海造地和拍卖土地作其治理香港的重中之重。事实上，香港能获得今天成就，有赖过去近两个世纪政府不断移山填海创造土地，满足社会各种需要。卖地收入成为政府财政重要支柱，让港府在实行低税制时，仍有财力发展基建和提供各种惠及基层市民的社会服务。

回顾历史，总的来说，香港政府造地有欠高瞻远瞩，没有为长远发展需要超前规划，而是被动地「追落後」，遑论回归後历届特区政府提出要未雨绸缪，创造「土地储备」。如非长期面对刚性房屋需求丶土地供应不足，甚至出现过断层危机，香港的地价又怎可能长时间高企？私人楼价又怎可能在全球经济不景时，仍然在全球楼价最贵的城市榜中稳占不值得自豪的高位？

过去香港土地供应大部分时间落後需求，物以罕为贵，政府作为香港特区最大的土地拥有人（正确来说是国家土地的管理人），在土地市场有最大话语权，厘定土地拍卖底价和收取私人土地发展补地价较为「进取」。社会和业界虽经常批评政府的「高地价政策」是高楼价的元凶，事实上，楼市持久炽热时，土地拍卖成交价不时远超政府设定的底价甚至产业测量界的估值，竞投土地的发展商岂不是「助纣为虐」，助力政府主宰市场？

世事无绝对，政府在土地巿场的话语权，碰上席卷全球的金融风暴丶金融海啸丶新冠疫情，以及两轮大损香港经济的社会运动，变得力不从心。1999年楼市低迷，政府除减少定期卖地外，还设立由发展商「勾地」的机制，避免出现政府硬推土地引致「流拍」，对楼市和民心造成更大冲击。2002年政府索性以「勾地」制度取代定期拍卖土地，明言目的是让市场（发展商）主导土地供应。由於发展商「勾地」个案不多，为日後房屋供应短缺问题埋下了计时炸弹，亦促成「土地霸权」之说甚嚣尘上，直至2013年政府全面取消「勾地」制度才沉寂下来。

现任行政长官李家超相当重视政府在土地供应要采取主动，2022年其首份《施政报告》明言会「重夺供应主导权」，今年他在任内第四份《施政报告》再提及「我们会……掌握土地供应主导权」。政府现时最着急推出的土地，是提供北部都会区以至全港经济动力的创科及相关产业用地，虽说政府掌握土地主导权，亦预告有内地科创企业有意落户香港，但看来情况是「地求人」而非「人求地」。

不同产业对北都用地的规划丶用途丶地皮面积及建筑面积丶配套设施丶土地上盖构建物的建筑参数等，可能会有很大差异。换了是其他想吸引这些产业投资的政府，一定会拆墙松绑，给企业拟定发展土地参数有最大自由度，为企业度身裁剪一块称身的「片区」。换言之，政府适宜把地尽其用的主导权交给承批的企业，并且用私人协约批租形式批地，省却一连串冗长复杂的程序，包括邀请递交发展意向书丶分析意向书内容，以及拟定招标土地的发展参数丶招标条款及「双信封」评分制等。笔者对北都土地批租安排的看法，已於上月19日在本栏发表，在此不赘。说到底，政府原则上主宰土地供应，但一只手掌拍不响，市场若看不见商机或招标条款不合意，就难以跟随长官意志参与投地，近年多幅卖地「流标」就是明证。政府还得多与发展商以外的业界特别是新兴产业加强沟通，让掌声在土地市场响起。