2025 年 6 月26 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

善用邮轮码头空间建运输博物馆

在香港国际机场旧址各据一端有两座花了纳税人所费不菲的地标建筑物，分别是占地28公顷的启德体育园和7.6公顷的启德邮轮码头。两者从拟定项目构思丶招标丶兴建丶以至营运模式的过程，同样经历了多番惊涛骇浪，不过现况却大相径庭。今天的体育园盛事连场，相信与政府资助不无关系，使用率及入座率双高，人气旺盛，场地的各方持份者对体育园的硬件和软件都予以好评。

反过来，同属文化丶体育及旅游局政策范畴的码头却伊人独憔悴，今年预计只有18艘邮轮79次航班合共停泊香港83天，其中8月和9月完全「留白」。现时码头内偌大的商场冷冷清清，反映出政府以为可以把尖沙咀海运大厦商场（主要用途）加邮轮码头（次要功能）的模式在启德码头（主要功能）成功复制的想法并不正确。作为码头的业权人和为了推广「邮轮经济」，政府不能叫营运码头的承办商自求多福，对码头的困境坐视不理。

为了打破困局，文体旅局上月「渔翁撒网」，公开邀请商企丶非牟利团体丶文化丶创意产业和体育组织，以及青年创业者提交意向书，就着更好利用现时占地5600方米的商业区或是位於天台和2楼的公共空间，提出建议。政府表示会着重建议的活动如何为邮轮旅客带来更大便利和更佳体验丶与启德体育园和当区「青年驿站」旅舍产生协同效应，以及服务当区居民。笔者不是创意澎湃之人，认为难有活动可以做到面面俱圆，一矢三鵰，满足局方以上3种目的。且看下月18日截止邀请後，当局会由坊间收到什麽「绝世好桥」，然後将重塑码头的计划由行政长官在9月发表的《施政报告》宣布。

笔者甘作野人献曝，建议腾出大部分上文提及的地方，兴建一所香港运输博物馆。世界不少城市都设有运输博物馆，其中位於琉森（Lucerne）的瑞士运输博物馆更是瑞士最多人参观的博物馆，每年有多达80万名访客。英国伦敦运输博物馆集中介绍地下铁路系统和巴士，每年参观人数亦达40万。香港「麻雀虽小，五脏俱全」，以极之有限的土地面积而言，可能是全球拥有最多不同模式运输工具的都市，包括湮没於历史的山兜（轿子）丶黄包车丶哗啦哗啦丶水翼船丶中式帆船，和今天游客仍可乘搭的「活化石」如双层「叮叮」丶天星小轮丶山顶缆车和双层巴士，以及「明日之星」的载客无人驾驶飞行器。香港不愁没有丰富而有趣的展览材料办一所涉及过去丶现在和未来的运输博物馆，规模大小可因应改划商业楼面面积多少而定。

此外，东九龙不乏如观塘apm和九龙湾德福广场等大型商场，随着启德住宅区全面发展，相信启德本身亦会有购物中心，当区的居民没有特别理由要光顾码头内的商场，光靠不足100天的邮轮乘客生意怎能做得长？再者，政府口号是「无处不旅游」，东九龙却连一所博物馆也欠奉！在码头内设立运输博物馆，更有其特别意义，可以说好香港发展故事。首次踏足码头的邮轮乘客，先参观运输博物馆，透过照片丶影片和模拟驾驶舱，得知码头的前身竟是一条飞机升降跑道，体验飞机在九龙城民居天台上空有惊无险的低飞降落过程。

说到底，政府增强码头吸引力的举措虽然值得支持，但不要舍本逐末，更重要的是加把劲吸引更多邮轮公司把香港加入旗下邮轮的航程，为码头带来更多旅客。世界其他旺丁的邮轮码头如日本横滨丶澳洲悉尼丶西班牙巴塞隆拿丶意大利威尼斯丶加拿大温哥华不是都没有尖沙咀海运码头般规模的商场吗？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 6 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

可貴亦可畏的民意
2025 年 6 月19 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

可贵亦可畏的民意

本届特区政府任期将达3年，最近政府安排传媒专访以行政长官为首的管治班子成员，让各人就其负责的政策范畴说好这3年来的成就故事。司局长们「卖花」当然要赞花香，但「买花」的市民对本届政府的表现评价又如何？相信政府也很想知道。商界里，大型的服务企业恒常进行顾客满意度调查，足以证明民意对发展业务的可贵。政界中，过往亦有团体或媒体做市民对政府施政满意度的民调，不过近数年好像已不见有这样的调研。

若民间没有人自发去做，政府其实可委任有认受性的学术机构去做，为自己的表现照照镜子。不过政府或会认为民意是一柄可贵亦可畏的双刃剑，假如民意对自己形象不利，做民调变成搬石头（公帑）砸自己的脚，还是不去冒这个政治风险，乐得自我感觉良好。

市民一般心态，会觉得政府良政善治丶为人民服务是理所当然的责任，所以少见少闻市民特意称许政府的德政，罕有例子是2012年推行的「长者二元乘车优惠」。不过上届政府「不计成本丶特惠酬宾」，自发将合资格长者年龄降低令更多市民受惠，却意想不到造成反效果，令本来被公认为德政的措施反而打了折扣，累得现届政府要急忙「补镬」。

俗语说「好事不出门，坏事传千里」，政府要赢取市民的掌声并不易，但一些政府「虾碌」事件却闹得街知巷闻丶家喻户晓，长留市民记忆中。远的有启德邮轮码头接连出现乘客抵港下船後因公交严重短缺滞留码头，近的有粉岭皇后山邨食水出现杂质。两者本属技术及行政问题，结果因舆论对部门处理手法口诛笔伐，前者成为问责官员丢掉乌纱帽的部分原因，後者最终要特首亲自召集多位司局长开高层会议，紧急采取一连串措施才能平息社会不满。

食水风波引起社会对政府管治印象负面，可幸特区政府从中汲取教训，宣布会加强训练官员面对群众丶议员和媒体解答问题的技巧。其实长久以来，所有首长级官员都会接受媒体训练（media training），更深层问题是官员们如何理解公仆这个角色，以及（说得难听一点的）官僚思维及工作文化视民意为可贵或可畏抑或可不予理会。此外，行政长官表示会考虑引入公务员问责制，由於问责涉及撤职丶降级丶减薪丶谴责等行动，此乃十分复杂的问题，相信特首不会仓卒决定。

今年9月特首将发表《施政报告》，为此日前已展开公众谘询和透过其他渠道听取民意，笔者估计一如既往，不获政府接纳的建议和诉求数目将远多於被采纳。对怀着一腔热诚或期望提交意见的市民而言，其意见若未被接纳，会使他们觉得政府谘询公众只是「做骚」，难怪多年前坊间有嘲讽政府「意见接受，政策依旧」的顺口溜。

笔者多年来也有在《施政报告》公众谘询期间和其他场合向政府提出两项建议，一是对有违可持续发展原则的私家车无休止增长实施管理需求，另一是在全港公共行人天桥上盖铺设太阳能板，为天桥照明和升降机提供清洁电能。两项建议都是实际可行丶环保丶且可减少政府长远开支，但至今未获当局任何回应，令人意兴阑珊，难道真是言者谆谆，听者藐藐？当局是否应该向市民阐释收集丶分析丶考虑民意和向建议者作出回应的机制，让市民感受到政府对民意的器重和诚意。

地政总署前署长丶香港集思会顾问
本屆特區政府任期將達3年，最近政府安排傳媒專訪以行政長官為首的管治班子成員，讓各人就其負責的政策範疇說好這3年來的成就故事。司局長們「賣花」當然要讚花香，但「買花」的市民對本屆政府的表現評價又如何？相信政府也很想知道。商界裏，大型的服務企業恒常進行顧客滿意度調查，足以證明民意對發展業務的可貴。政界中，過往亦有團體或媒體做市民對政府施政滿意度的民調，不過近數年好像已不見有這樣的調研。

若民間沒有人自發去做，政府其實可委任有認受性的學術機構去做，為自己的表現照照鏡子。不過政府或會認為民意是一柄可貴亦可畏的雙刃劍，假如民意對自己形象不利，做民調變成搬石頭（公帑）砸自己的腳，還是不去冒這個政治風險，樂得自我感覺良好。

市民一般心態，會覺得政府良政善治、為人民服務是理所當然的責任，所以少見少聞市民特意稱許政府的德政，罕有例子是2012年推行的「長者二元乘車優惠」。不過上屆政府「不計成本、特惠酬賓」，自發將合資格長者年齡降低令更多市民受惠，卻意想不到造成反效果，令本來被公認為德政的措施反而打了折扣，累得現屆政府要急忙「補鑊」。

俗語說「好事不出門，壞事傳千里」，政府要贏取市民的掌聲並不易，但一些政府「蝦碌」事件卻鬧得街知巷聞、家喻戶曉，長留市民記憶中。遠的有啟德郵輪碼頭接連出現乘客抵港下船後因公交嚴重短缺滯留碼頭，近的有粉嶺皇后山邨食水出現雜質。兩者本屬技術及行政問題，結果因輿論對部門處理手法口誅筆伐，前者成為問責官員丟掉烏紗帽的部分原因，後者最終要特首親自召集多位司局長開高層會議，緊急採取一連串措施才能平息社會不滿。

食水風波引起社會對政府管治印象負面，可幸特區政府從中汲取教訓，宣布會加強訓練官員面對群眾、議員和媒體解答問題的技巧。其實長久以來，所有首長級官員都會接受媒體訓練（media training），更深層問題是官員們如何理解公僕這個角色，以及（說得難聽一點的）官僚思維及工作文化視民意為可貴或可畏抑或可不予理會。此外，行政長官表示會考慮引入公務員問責制，由於問責涉及撤職、降級、減薪、譴責等行動，此乃十分複雜的問題，相信特首不會倉卒決定。

今年9月特首將發表《施政報告》，為此日前已展開公眾諮詢和透過其他渠道聽取民意，筆者估計一如既往，不獲政府接納的建議和訴求數目將遠多於被採納。對懷着一腔熱誠或期望提交意見的市民而言，其意見若未被接納，會使他們覺得政府諮詢公眾只是「做騷」，難怪多年前坊間有嘲諷政府「意見接受，政策依舊」的順口溜。

筆者多年來也有在《施政報告》公眾諮詢期間和其他場合向政府提出兩項建議，一是對有違可持續發展原則的私家車無休止增長實施管理需求，另一是在全港公共行人天橋上蓋鋪設太陽能板，為天橋照明和升降機提供清潔電能。兩項建議都是實際可行、環保、且可減少政府長遠開支，但至今未獲當局任何回應，令人意興闌珊，難道真是言者諄諄，聽者藐藐？當局是否應該向市民闡釋收集、分析、考慮民意和向建議者作出回應的機制，讓市民感受到政府對民意的器重和誠意。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 6 月12 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

政府以地代金促市区重建

上周传媒广泛报道政府宣布行政会议批准政府以1000元象徵式地价，向市区重建局批出两幅土地发展住宅，此举其实跟过去20多年政府批地给市建局发展的做法无异。不过，有较特别的数点，报道就没有触及，第一点是，政府这次拨地主要目的是为市建局提供额外财政支援，以改善其现金流和启动对6个已公布重建项目的收购程序，而非因该两幅土地的上盖楼宇需要重建。

由於市建局面对未来数年的巨大财政压力，需要资金支援，作为其後盾的特区政府本身也有节流必要，故此政府选择「以地代金」注资市建局，避免加大政府财赤。

第二点是，以往政府批给市建局的土地，都是有需要拆卸上盖物业重新发展的私人棕地，意即土地上有楼龄数十年的住宅单位和地铺。市建局今次要发展的两幅土地，一是位於红磡庇利街，现时用作短期露天停车场；另一是位於将军澳137区原预留作公营房屋的旷地。

由於两幅土地的业权人是政府，土地亦没有上盖物业，市建局从而省下了过往重建项目须动用的巨额现金和数年时间进行收购丶补偿及安置，令这两幅土地实际「含金量」比过往市建局获批的土地更高。至於这两块「金」对收购6个项目时出现的现金流问题会发挥多大纾缓作用，还要看日後「卖地」实际收入和收购物业的实际支出。

第三点是，这次拨地安排的落实时间，可能令市建局陷入一个所谓Catch-22的两难局面。由於拨地目的在於提供资金予市建局由现时到2027至2028年启动6个已宣布重建项目的收购，市建局理应在完成申请更改两幅土地规划用途後，尽快把该两地推出市场套现。不过未来两三年香港内外的经济环境，以及本港对私人住宅的需求变化，都存在不少变数，加上将军澳用地净面积多达9.15公顷（市建局至今最大型的观塘市中心重建项目地盘面积也只不过约5.35公顷而已），可建总楼面面积多达71.37万方米，以观塘项目经验为鉴，相信市建局难以亦不会一次过就整块用地招标。但将军澳用地若分期发展，则似乎未能符合市建局尽快把土地发展权套现的需要。

市建局虽能利用两幅土地资产融资借贷，却要付出成本，令两幅土地的含金量打折扣。

此外，当局指将军澳第137区尚有约42公顷土地预留作发展公营或私营房屋，发展商也许会认为该区住宅潜在供应量大，对市建局这幅地出价不会太积极。由於以上各种因素，两幅土地如在未来两三年间推出市场，发展商出价倾向保守亦不足为奇，招标结果未必能为市建局带来理想财政效益。

行政会议对这次批地订下两个要求，简言之，一是上文提及市建局要由现在到2027至2028年就已开展的6个重建项目进行收购；二是市建局要检讨和优化运作和财政模式，以可持续性的模式推动市区重建，市建局亦应建议如何加强楼宇复修。行政会议要求市建局明年内就此提出具体建议。

市建局的运作和财政模式固然应该检讨，但同时也该检讨主宰市建局运作的《市区更新策略2.0》。这策略是该局花了3年时间制定，於2001年公布。俗语说十年人事几番新，该策略已推行了24年，现在理应检视它的长短处和面对现在及将来市区更新的可持续性。不过，市建局可不要再花3年珍贵时间去进行一次「市区更新大辩论」。

适逢3天後蔡宏兴会走马上任市建局行政总监，蔡兄曾任职本港地产发展集团高层，有商界对物业市场的了解和灵敏触觉，又拥有建筑师的专业资格，对保育及复修楼宇有热诚及实战经验。期待蔡兄迎难而上，巩固旧区重建的经济可持续性，也望政府配合，在有关法制和行政措施给市建局拆墙松绑。

刘励超_地政总署前署长

作者是市区重建局土地丶安置及补偿委员会增选委员，本文内容纯属个人意见，并不代表委员会立场。