2025 年 4 月18 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片区开发旅游 软硬件俱重要

行政长官去年10月发表的《施政报告》宣布推广岛屿及海岸旅游，其中3个项目交由发展局牵头。该局於两周前宣布邀请市场在3个月内分别就南丫岛前石矿场丶南大屿沿岸一带，以及流浮山尖鼻咀和白泥提交发展计划意向书，并於本周初向有兴趣人士举行简介会，不过与会情况则未见有官方及媒体消息，未知市场初步反应如何。

政府牵头的「片区开发」旅游项目模式，由政府批地，发展过程省却了投资者徵集土地的麻烦和时间。不过南丫岛片区占地25公顷丶尖鼻咀87公顷及白泥33公顷，个别覆盖土地面积远超北部都会区3个「片区开发」试点个别面积，南大屿生态走廊项目则未有提供相关资料。虽然旅游用途土地发展密度不会高，土地呎价会远低於平常住宅及商铺用途的呎价，但由於项目占地面积甚广，地价总额仍然相当可观。若地价占总投资额的百分比高於投资者可接受水平因而流标，政府的面子可不好过。

度假区项目的住宿设施有别於住宅项目，後者可以卖「楼花」，市道好时甚至可以一早沽出绝大部分单位，投资「回笼」快；但前者只能在落成後出租，投资收成期长。投资者会希望政府为达到推广海岸旅游的政策目标，避免因流标而费时失事，应该特事特办，在厘定地价时，宜将此等因素考虑在内，甚至把地价打折；或容许发展商分两期付款，首期於中标後先付地价七成，馀下三成於项目开业後两或三年缴清，最理想是尾数可以免息。当局亦可先以折让地价批地，在度假中心开始赚钱後，再与投资方分红。另外一个计算地价的选项，可采用局方早前透露的「按实补价」概念，投资者可按实际兴建设施的用地面积或楼面，在开始施工时才缴付地价。

虽然有意见认为当局不应间接资助投资风险高的牟利性质事业，但其实早已有政策先例。政府为推动本港电影制作，创造更多就业和发展机会，设定「电影制作融资计划」，注资本地电影制作，最近更推出优化版，电影开始拍摄时即发放七成的融资额，增加电影公司的现金流，又让电影公司优先收回一半投资，以鼓励投资，降低风险。当局可加以借鉴，订立基於相同原则的计划，发挥kick start旅游及康乐「片区」作用。当局表示，要着力善用企业参与和市场力量落实项目，其实市场反应亦视乎当局能提供何样的经济诱因和行政方便，两只手掌才能拍得响。

从投资者角度看，除了土地成本外，当然要考虑片区对吸引各类（阖家老幼丶二人同行丶本地丶海外）游客有什麽卖点？适合何样的消闲康乐活动和兴建什麽设施？比起例如深圳大小梅沙海滨旅游景区丶珠海长隆海洋王国，以及印尼峇里岛和泰国布吉的Club Med度假村，有何独特之处等？计划中的南大屿片区提供例如潜水丶滑浪丶空中滑翔等水上活动，会否受制於每年为时三数月的台风季节和其他地理环境因素？

发展「片区」除了硬件外，软件同样重要，就是服务人员的量和质。3个项目所处的地区人口不多，论量论质都未必能完全满足各个项目的需要，若要吸引区外合适的员工，项目发展商极可能要提供员工食堂和宿舍，招标条款或须豁免此等设施的建筑面积及地价。在员工的质素方面，上文提及亚洲区内度假中心所在之处人力资源丰富，员工薪酬水平虽然不高，服务态度却广获宾客好评。反观香港薪酬水平不低，但一般来说，服务行业的从业员待客之道还有相当大的进步空间，无怪在刘德华说了「今时今日咁嘅服务态度」这金句後的22年，政府去年还得找古天乐「旧曲新唱」。要把香港旅游业推上新台阶，政府丶旅发局丶职训局还得多下工夫，让有意投资旅游业的商界安心。

地政总署前署长丶香港集思会顾问