2025 年 2 月6 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

港发展游艇旅游的几点思考

现时游客来港采用的交通工具不外乎飞机丶邮轮丶火车丶巴士，乘私人游艇来港旅游只是凤毛麟角，原因不难理解。不过，行政长官有意「逆水行舟」推动游艇旅游，去年《施政报告》提出利用部分将会扩建的香港仔避风塘（及其他两处地方），增加海外游艇泊位及相关配套设施（marina），以公私营合作模式推动旅游康乐发展。上月底，发展局正式邀请市场在3个月内向政府提交意向书。

游艇旅游在欧美和澳纽相当普遍，但活动范围多限於本土或地中海内，很难想像这些地区的游艇艇主会乘艇跨越太平洋或印度洋来亚洲旅游，更遑论会来香港。那麽，香港推广游艇旅游的对象看来主要是亚洲区内拥有越洋续航力游艇的超级富豪了。当局在邀请意向书文件引言中，只提及本地登记的游艇数目於过去20年剧增，泊位需求极大，却未有提供现有海外游艇泊位数目和近年访港游艇数目及来自何方的资料，亦没有对这个市场发展潜力评估的资料，政府若已做好了市场调研，认为「钱」程似锦，应与业界分享调研结果，投资推广署也可广发「英雄帖」，主动接触海外业界宣传这个商机。

事实上，内地沿海城市政府过去二十年大力发展游艇及相关产业，市场发展蓬勃，特区政府要开拓游艇旅游的客源，需要了解当地政府的有关政策和加强联系亚太区内停泊远航游艇的marina，发展一个互惠互利的区际游艇旅游网络。笔者上网快搜了一回，亚洲区内国际级的marina不算多，其中有港资和广州南沙政府联合开发的南沙游（内地不用「游」字）艇会（nanshamarina.com)，总占地面积达170000方米，会所总建筑面积达9000方米，352个水上泊位，部分可停泊50米长超级游艇，获国际性的游艇港协会（TYHA）颁予5-gold Anchor Marina的评级。海南岛三亚半山半岛帆船港（yachter123.com）则提供325个不同长度泊位，以及一个可停泊60米游艇的游客码头最大的可供60米长的超级游艇停泊，同样取得TYHA的5-gold Anchor Marina评级。此外，台湾嘉义布袋国际游艇港（budaimarina.com)也有提供海外游艇泊位。以上三个marina例子可供香港仔项目参考。

业界最关注的当然是政府如何批出项目的发展权。邀请意向书文件开列3个招标方案，一是价高者得，二是双信封（地价建议及非地价建议），三是先付首期，之後分享利润。当局考虑後表示倾向第一方案，认为这是最省时简单，有利marina早日开业。

基於此项目是牟利性质，而全球marina的设计和设施也有一定的要求和水准（上文提及的TYHA评级计划有指标作用），当局没有必要花时间评估投标者的设计和技术表现，笔者支持政府的看法。

至於地价先付首期及分红方案，理论上应会对投资者有吸引力，但笔者记忆所及，牟利项目应用此方案者，仅有香港迪士尼乐园而已，不过乐园发展期长及投资巨大，而香港仔项目的发展期大概是5至6年左右，如政府批准的话，投资者应会在项目落成前接受预订泊位及预售会籍，减轻资本负担。

此外，今次政府若采用第三方案，会否影响本港现有私营marina的竞争力？又是否意味将来此方案也会应用於另外两处规划中的marina甚至更多商业发展项目，包括在北部大都会「片区」投地的创科项目呢？政府可以考虑招标时，更灵活处理缴付地价方法，同时提供第一和第二两个方案作选项。

发展局今天会就邀请意向书举办简介会，出席的业界需事先登记，今天出席人数的多寡和他们代表的公司背景，多少都会反映本地业界和海外经营者对香港发展游艇旅游市场的信心。祝愿发展局蛇年大计头炮的简介会乘风破浪，一帆风顺。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月23 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

深化改革令香港更宜居

龙年将尽，根据中国习俗，今天是家家户户厚礼送灶君回天庭向玉皇大帝述职的日子，拜托灶君说好香港故事，那灶君对活在香港会如何禀告玉皇呢？

日有阴晴，潮有高低，香港回归後社会秩序经历多次起伏，每次政局低潮时都带走了一批活得不惬意的港人，不过总有部分人回流，最近的一次也不例外，想是他们在异乡住了数年後，醒觉香港虽非天堂，但比起他们侨居的地方还胜一筹。

香港在不同国际调研机构发表的全球最宜居或最快乐城市榜曾因2019年的社会动乱和及後对抗新冠疫情封城3年而大跌。随着平乱和开城，去年根据英国《经济学人》EIU全球宜居城市指数，香港全球排名回升至第50名，撇开封城抗疫因素，反映「揽炒」行为非但不能达成政治目的，只会对狮子山下数百万居民造成不公，令广大市民生活不快乐，令香港不宜居。

家在香港有何好处？特区政府官员经常在国际场合强调香港对投资营商提供的优良环境，包括「一国两制」下的法治丶独立司法制度丶廉政丶简单税制丶低税率丶外滙及人身出入境自由，知识及非知识产权的保护，以及发达基建设施等。

其实住在香港比其他在宜居榜占高位的城市还有其他好处，包括公共交通丶水电和电讯服务高效，收费较低及少有工业行动，市民可选择私家或公共医疗服务，子女享受12年免费教育，林林总总的政府资助和津贴，购买日用品和服务消费毋须缴交销售税，就业机会多，犯罪率低，不同宗教信仰和种族的香港居民都不会互相攻讦或诉诸暴力冲突，亦少有瘾君子和无业人士躺卧街头，家长毋须恐惧子女上学遭受童党欺凌或枪击伤亡，还有消费模式丰检由人。这种种好处，港人可能视为理所当然，反而在香港定居的外国人比地道港人感受更深。根据网上资料，扣减来自印尼丶菲律宾及中国（内地）後，香港有13万多外籍人士居住香港，其中不乏退休人士。若有人认为外国商人向钱看，甘愿替特区政府宣传香港故事不足为信，大可听听这些外籍退休和非经商的人士为何选择居港的故事。

读者或会问，若生活在香港那麽具吸引力，何以它在联合国去年公布的《世界幸福报告》（World Happiness Report）榜上排名只得86位，按年跌4位？可惜调研计划并无深究受访者感到快乐或不快乐的因由。

由於「快乐指数」是以受访者主观评价制定，也许是港人对快乐泉源的看法有别其他城市的居民，也可能是港人惯性「腌臢」和急躁，容忍度低，对人对事总觉不顺眼不合意，故此不快乐。也许有人觉得香港社会长期存在一些结构性的缺陷，这些缺陷若政府不能弥补，市民实难知足常乐，例如贫富悬殊丶中产阶级萎缩丶社会上流机会减少丶人口老化衍生的医疗及社福重担丶适龄劳动人口日降丶年轻人置业困难丶屋租铺租高昂丶政府过分依赖向土地交易徵税为主要收入丶市区重建速度追不上楼宇老化，造就劏房温床等老大难问题。

去年7月夏宝龙主任提点特区政府要「识变丶应变丶求变，通过改革实现更好发展」，综观本届政府至今施政各范畴，部分有创新政策和举措，部分则以「提速丶提效丶提质丶提量」优化各项行之已久但未必合时宜的政策，大刀阔斧的改革仍有待见於社会财富和资源分配丶税制丶及上文提及存在已久的其他结构性问题。2025至2026年度《财政预算案》将於下月发表，且看政府如何「利用」近年出现结构性财赤这契机，透过财政管理，更大力推行改革，让港人过一个可能先苦但後甜的蛇年。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月16 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

取缔劏房疑虑多 管制方案待厘清

新冠疫情爆发前，公屋供求问题严重失衡，造就了为人诟病的劏房巿场，劏房居民的劣境甚至引起中央政府关注。2021年7月国务院港澳办主任厦宝龙访港时，发言表示当「国家第二个百年奋斗目标实现的时候⋯⋯我们期盼⋯⋯现在大家揪心的住房问题必将得到极大改善，将告别劏房丶笼屋」。

中央政府「落单」後3年多，特区政府终於在去年《施政报告》公布建议立法为出租的住宅楼宇分间单位（即劏房）定立若干最低要求，合标单位将称为「简朴房」，出租不合标的劏房即属违法。取缔「劣质」劏房的建议遭经营这类单位的业主反对属意料中事，但大部分作为苦主的劏房户似乎不大领政府的情，担心未见其利，先见其害，舆论对立法手段规管简朴房从而令劏房告别市场的成效亦提出不少疑问。笔者也有就当时建议的框架提出意见（本栏2024年10月18日〈劏房何时「清零」？〉），於此不赘。

上月初建议管制方案详情正式出台，内容大致分为登记丶认证丶执行时间表和协助受影响住户的安排。笔者日前参与一群建筑丶工程及测量界专业人士的讨论，他们提出了不少在进行认证时面对的技术性和法律责任问题，有待政府阐释，而现时全港约110400个劏房，最终有多少能符合简朴房的认证要求，多少将被取缔，何时告别劏房，无人可料。

一点可以肯定的，是建议中简朴房最低内部楼面面积不得少於8方米的要求，意味约26.2% 的劏房住户（约28400户）（政府数据）的居处因而不合标。无论业主选择改建这些劏房与否，这批租户迟早也要另觅居所，他们当中有正在轮候「上楼」丶有符合申请公屋资格但未有申请丶也有不符申请资格的。这些住户，尤其是属第三类的，在未来数年将会活在居所前景不明朗的阴霾中，既不知法例何时会通过丶业主会否登记及改建丶何时改建丶政府对不改建的劏房何时会采取执法行动丶政府会否对业主执法时也通知劏房租户，免他们被业主蒙在鼓里丶又不知政府对另觅居所有实际困难的劏房户会「考虑提供适当的恊助」意何所指等。

政府既言执法行动会以民为本，应该在房屋局下成立跨部门管制劏房事务办公室，除了处理劏房业主登记及认证申请，制定巡查及检控优次外，办公室亦要照顾受规管行动影响的劏房户，与民政处合作，借助地区上的非牟利团体丶区议员办事处丶关爱队等，加强对劏房户的宣传丶传讯丶辟谣，协助不合标劏房的住户尽早找到他们经济能力能负担的新居所。

政府的目标是规管制度的法例在本年内通过，最快由本年第四季开始为期12或至18个月的自愿登记，登记期完结後还有12或至24个月的宽限期。宽限期後，由於劏房合标与否需要执法人员实地巡查，以政府今天的财政状况实难增加人手。况且执法行动有优次，未有登记不合标劏房的业主可能会甘冒犯官非之险继续将这些房间违法出租。政府建议的罚则主要针对业主已登记但违反其他法定要求的情况，当局可曾考虑万一登记反应冷淡，根据现时建议方案，当局会在宽限期过後才有所行动，做法极可能被社会视为躺平，政府既不能也不该奖励登记，为了提升登记率，新法例应有罚则惩处被当局发现在登记期限届满後仍不作登记的不合标劏房业主。

根据谘询文件资料，近九成的劏房住户住处位於楼龄50年或以上的大厦，颇有机会成为市建局或发展商重建项目。这些劏房业主或会寄望其单位在未来数年，政府尚未采取行动前，被收购重建，因而对登记及改建采取观望态度。本来最理想的是市区重建能提速，减少劏房滋生的温床，但此际楼市状况不复当年，大发展商还要在北部都会区向当局「交功课」，市建局的财政压力增加，要加速市区重建说易行难。另一对策是规管劏房法例生效後，市建局收购单位时若确定内有逾期未登记或未取得认证而仍然违法出租的不合标劏房，可不予补偿或在「房壳价」打折扣，不过市建局收购及补偿政策如作此修订能否获得社会认同，还需要更周详考虑。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月9 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北部都会区的城乡共融

北部都会区其中的新界北新市镇及马草垄两地，拟议发展面积为1200公顷左右，占整个北部都会区新发展土地逾三分之一，政府用了3年规划及发展研究後，上月底公布初步建议，并将於下周开展谘询立法会和向各方持份者简介程序，以及举办巡回展览。

笔者并非规划专家，未敢只凭一份当局发给立法会的文件（下称文件）简单内容，信口开河对建议指指点点，不过作为「路人甲」，面对以不同颜色显示各建议区的不规则界线和布局（文件附件2），犹如在看一幅抽象画。此外，当局对几个新发展区的称号都用上了「北」字，包括新界北新市镇丶粉岭北新发展区及古洞北新发展区，容易引起混淆。如果当局在简介会及巡回展览时能将建议的概括土地用途概念图叠加（superimpose）在现时相同范围的地图，有助公众更清楚了解今天各处将来的发展用途和定位，从而发表具体意见。例如新界北的村民和经济作业者，自然希望当局清楚告诉他们「大学教育城」丶「活力体育区」丶「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵盖他们的家园和作业场地，才能向当局反映建议对他们的住屋和经济作业可能产生的正面或负面影响，以及他们的诉求。

以上两点意见只是有关优化建议表达形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市镇主要规划及城市设计概念中的「城乡共融」。当局不仅会悉数保留区内21条认可乡村/原居民乡村，透过城市设计（如调低村落周边建筑物高度）避免产生高楼大厦包围和孤立乡村，影响村民生活的质素和精神健康，更会让村民受惠於全面规划的社区丶休憇和商业设施和基础设施，甚至为村民带来多元化的就业机会。

上述的「城乡共融」举措，反映了政府现在及可见将来都无意改动新界的认可乡村制度和衍生的丁屋政策。确保此等乡村的实体永续和受惠於新市镇发展，对村民来说自然是绝大喜讯。对政府而言，由於已觅得足够土地满足未来十年住宅用地需要，减少在乡村周边发展的压力，过去发展新界收地遇到村民反对的政治阻力将会大大减轻，看来好像村民丶政府丶社会都是赢家。

事实上，整个新界的642条原居民乡村（北区有102条，包括拟建新界北新市镇的21条）情况很参差，有的整条村落已弃住弃耕，有的却摇身变成甚多非原居民租置的洋房小区，早已与城共融，有的仍有奉行建村以来数百年的祭祖打蘸贺年等传统仪式承传文化，及保留村中部分农地或鱼塘租予佃农，有的村地则已被用作非农业用途。文件指政府就整个北部都会区的发展如何进一步推动「城乡共融」已展开顾问研究，制定落实「城乡共融」的指引。除非北部都会区的大部分村落情况相似，否则当局未必能制定一套适用於所有北区认可村落的标准。

政府约20年前为尝试解决新丁屋缺地兴建及楼高仅3层的丁屋耗费珍贵土地资源问题，曾与乡议局达成共识，利用一些毗邻新市镇的基建设施（主要是供水及排污系统），发展多於3层的丁厦，并已物色了先导实行地点，奈何结果无疾而终。从现时新界北新市镇和马草垄的城乡共融发展建议看来，政府并无打算利用这个机会在新界北新市镇推行多层丁厦，是不欲多做多错，自寻烦恼？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月3 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北都片区开发许胜不许败

新年伊始，祝各位读者身体健康丶财源广进以外，更希望官丶商丶学丶民，目标一致，发挥更丰富的想像力，更善用现有的资源，去陈创新，让香港在国际舞台上绽放更夺目的色彩，让我们以身为港人为傲。

香港过去的经济和社会发展，与土地供应步伐丶数量多寡和发展模式，有密切关系，尤以政府「卖」地安排为甚。政府的传统基本做法，特别是商业用地和住宅用地，是先平整好土地，铺好水电煤排污喉等地下基建，然後才推出公开市场拍卖或招标，确保土地能公平公开地为政府在市场赚取最高收益。

不过，近年全球包括香港经济表现欠佳，香港更受中美紧张关系影响，发展商对竞投商住土地豪情不再；但另一方面亦有个别新兴行业向政府反映，传统卖地安排未能切合它们的特殊土地需要，有必要改变。

政府同时希望借助市场力量兴建北部都会区必须的公共基建设施，既可以避免加重政府的财赤重担，亦可望提速落成基础设施。

为实践「识变丶应变丶求变」的指导思想，当局为北部都会区的卖地安排打算引进「片区开发」模式，选了3个位於洪水桥/厦村新发展区（12.5公顷）丶粉岭北新发展区（15.9公顷）及新田科技城（18.6公顷）的「片区」作试点。

发展局继去年11月底邀请有关持份行业代表出席简介会及表态支持後，本周初公布以上3个试点的「基线情景」具体发展要求，邀请市场在三个月内提交意向书，并欢迎市场在每个试点提出创新可行的建议。关於「片区开发」的利弊，笔者早前已有论述（本栏11月28日〈片区发展先声夺人〉），於此不赘。

发展局将於本月中就邀请意向书举办简介会，届时各方持份者，特别是有份出席去年实地考察暨简介会和公开表示支持的业界代表们，还得再次出席「畀面」发展局，场面应不愁冷清，之後发展局将於本年3月底截止接受意向书。这两个活动的参与度是否能正确反映「片区开发」模式对市场的实际吸引力，笔者持保留态度。

最可靠的指标，是今年下半年开始至明年推出的3块片区招标反应及结果，虽说是试行模式，这项计划是政府制定发展策略能力的指标，许胜不许败，万一出现「流标」，不单政府押在计划上的威信受损，北部都会区全盘发展包括科创部分也会受拖延，影响香港争取成为国际科创中心的能力。

笔者可不是危言耸听，占地40公顷的西九文化区，可算是「片区开发」的鼻祖之一，政府原本构思是整区由单一私营中标者发展片区内所有文娱设施及基建，成本由区内的住房和商业发展收益支持，当年除了邀请发展商递交意向书，还举办了设计比赛，扰攘多时，最後还是取消私营模式，推倒重来，结果西九文化区（原称西九文娱区）的发展时间大失预算，至今建设仍在进行中。想当局已吸取了西九文化区推动文创的痛苦及昂贵经验，避免北部都会区的科创重蹈覆辙。

有兴趣投标的财团当然会明白「片区开发」模式的成功，对特区政府意义何等重要，在商言商，除非有非商业性因素考虑，财团自然会看准政府求成心切的「弱点」，在意向书中发表对本身商业利益更有利的建议，希望政府纳入「片区开发」批地条款中。

香港市民当然希望政府以保障公众利益为前设来衡量能否吸纳财团意向书的建议。特区政府向商界招手发展片区之时，不要忘记向公众解说片区发展对香港未来的重要性。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 12 月19 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

外游热潮下的暗涌

去年香港新冠疫情复常後，港人多作报复式旅游，至今以「变本加厉」形容这种消闲模式也不为过。过去一年各类媒体登载最多的广告，不再是疫情前的推销新楼盘，而是旅行社丶航空公司丶邮轮公司推销外游，以及发行信用卡的银行推销外游消费奖赏。假如今年圣诞和新年的外游人数破纪录，大家应不会感到意外。

以上现象源自多个原因。在宏观层面，反映香港社会和经济结构面对困难和挑战；在微观层面，则为政府和商界特别是地产丶零售丶餐饮业，以及希望雇员不会快闪的其他行业雇主带来不少烦恼。外游本来是生活经常承受巨大压力的港人之减压良方，有助宣泄心中郁结，包括无力影响政府改善施政而可能积存的怨气（近日有媒体评论关注社会怨气的形成），也是不看好前景丶难圆置业梦的年轻市民要活在当下丶及时行乐丶不甘半生当「楼奴」和「职奴」的表现。对政府而言，市民外游行乐散心，虽可减低了「由治复乱」的风险，甚至向国际间证明港人出入境自由和社会安稳，实现「由治及兴」的「治」，但港人外游潮影响本地消费和经济，「由治及兴」中「兴」那部分就似乎力有不逮。

大量港人外游消费不菲，若果目的地是内地，总算是香港对国家「内循环」经济略尽绵力；但若是前往海外地方如大热门的日本丶欧洲等地花钱，大量港元外流，决非港元国际收支平衡之福。香港回归後，大陆游客成了我们的主要客源，日前中央宣布深圳市民来港可「一签多行」，带来更多内地游客，虽可裨益发展商管有的商场和酒店生意，但仍离不开「内循环」经济。有意见指旅游业和相关行业认钱不认人，哪管旅客说普通话或是英语，哪管花的是人民币还是欧罗，只要有钱进账就行。话倒不是这样说，香港自2019年动乱及其後近4年因新冠疫情「封关」和受地缘政治影响，已流失大批居港外侨和欧美澳旅客，假如香港街头巷尾的游客清一色是深圳河以北的同胞，香港还能自诩是国际城市和中西文化交流中心吗？

假如有人觉得「北水南调」，内地客源源不绝已喂得我们旅游产业饱饱的，香港政府和旅游发展局就无谓费煞思量花费公帑在海外说好香港故事和搞国际级的盛事推广旅游，也毋须呼吁的士司机自发学习简单的阿拉伯语会话，和在游客区添加阿拉伯文的标志。故此，当局还要致力扩大旅游业的「外循环」成份，争取内地以外的游客和他们带来的外滙，收窄因港人外游流出港元与外国来港游客带来外币的国际收支平衡。北京刚公布全面放宽外国人过境免签政策，虽然目的是方便更多外国人到中国大陆旅游，特区政府丶旅发局及旅游业界也应探讨如何招徕这些旅客顺道来港一游，做大香港旅游产业这个饼。

爱好旅游是香港人的DNA，随着更多港人退休，而且现今年轻人的人生观和价值观有别於他们的上一代或上二代，外游潮是不会逆转也不该遏阻。港人外游对香港未来发展虽然有危但亦有机，外游可以扩阔年轻人的国际视野，笔者呼吁他们吃喝玩乐以外，还可在旅途中多观察当地的智慧及绿色城市规划和管理丶房屋建设丶自然环境保护丶可持续发展模式丶国民教育和修养等，充实自己，回港後以亲身体验和所见所闻，参与政府不时在各政策范畴进行的公众谘询，为建设香港未来发声，旅游就变得更有意思了。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 12 月5 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

无处不旅游

新冠疫情复常後，政府用了大量公帑催谷旅游业复苏，包括以「盛事之都」为题资助大型文化体育艺术活动和不同主题国际论坛及高峰会等，务求吸引海外游客。这个策略是否「本大利小」现时可能言之尚早，不过早前国务院港澳办主任夏宝龙号召香港旅游产业要做到「无处不旅游」，顿时一言惊醒梦中人，相关单位急急在另一层面动脑筋，全港十八区「寻宝」，发掘各区具有潜质的旅游景点，并优化现有设施活动等，增加宣传，丰富访港旅客的体验。

上周举行的香港高尔夫球公开赛，主办单位率先响应夏主任呼吁，把赛场18个球洞分别以全港18区命名，并在场内展示介绍每区特色的二维码，让外地来港观赛球迷和参赛者产生兴趣「落区」游玩。虽然高球迷对在港作深度游的意欲有多大难以量度，但高球会此举总算创意可嘉。

跟举办盛事吸客相比，推广「游在区区」可算是「本小利大」，因为每区总有一些既已存在的旅游资产，包括自然景观丶节庆活动丶特色小区丶文物古迹，政府丶旅发局丶区议会丶地区团体只需透过「包装」丶宣传和管理，强化它们对外地游客（特别是外国游客）的吸引力。

以香港地质公园为例，西贡的六角形岩柱石群存在了一亿四千万年，其旅游景点价值绝不逊於北爱尔兰举世知名的巨人堤道（Giant’s Causeway），如果没有政府十多年前努力使之取得联合国教科文组织世界地质公园的地位，提升其国际知名度，善用这天赋的旅游资源，今天又怎会获得全球游客垂青？

另一例子，香港一向以美食作为旅游卖点，粤菜菜式亦被列入香港非物质文化遗产名录，外来游客除了享受美食，也许有兴趣了解这些美食的制作过程和学习制作。薄扶林的中华厨艺学院虽说「肩负起弘扬中华饮食文化的使命，为海外旅客提供厨艺兴趣班」，可是中心网页有关兴趣班的详情欠奉，只提供联络电话，旅发局的网页也没有相关资料，未知中心是否只接待旅行团？难道海外旅客要出发来港前打长途电话报名订位？看来中心要更积极表现香港好客之道和履行其使命，为带动「无处不旅游」尽一分力。

提升地区景点吸引力最经济但有效的一招，就是以多国语文解释及介绍区内景点和活动。比起全球很多旅游热点国家，香港有英语普及的优势，但在不少旅游景点却欠缺英语解说，遑论其他外语。外国游客参观有关中国和香港传统文化的景点，只是观其然却不知其所以然，令他们的体验和获得的知识大打折扣。

笔者最近到日本金泽一游，观察到一个算不上是外国人必到的景点「老铺（日版雷生春）纪念馆」，竟有提供以扫描二维码下载的六种外语简介。反观香港，香港旅发局的网页虽也提供中英语以外的11种外语版，但在地区层面，绝大部分值得向外国游客推介的文化丶宗教设施和活动，顶多只有中英双语的文字介绍，有些连英语也欠奉。要向世界用外语说好香港故事，要发挥现有旅游资源的潜能，不能单靠英语沟通，还要加上其他语言，例如法语丶西班牙语丶阿拉伯语丶日语丶韩语及泰语等。以香港寺庙为例，香港每座寺庙的历史丶建筑风格丶供奉的神明等，都蕴含丰富的故事材料，但可能由於寺庙管理层认为不宜将膜拜圣地旅游化，不提供此等文物的文字介绍，非信徒的游客只会视寺庙为打卡点。假如政府能在现场或线上提供外语介绍，肯定会吸引外国游客驻足细味，大大提高这些寺庙的观赏价值。

此外，外国不少城市的旅游局都有为个人游设计的建议观光路线图。除了显示连接各景点的走线，还有前往景点的公共交通工具丶参观景点和参加活动所需时间，以及约莫所需交通费等。香港旅发局可为全港18区每区设计一份这样的景点路线图，让游客知道太平山以外还有凤凰山，铜锣湾以外还有后海湾，按图索骥，无处不旅游。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 11 月28 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片区发展先声夺人

继早前国务院港澳办主任夏宝龙高调敦促本港商界以实际行动与特区政府共同推进落实香港长远发展计划後，近日有媒体报道，财政司司长陈茂波明天将带领获邀的「企业代表」（包括本港主要发展商）考察北部都会区（北都会），後者并会即日签署意向书支持及参与发展，企业之间也会签署意向书。报道又指出，为加快相关建设，政府会用「片区」模式开发新田丶洪水桥厦村及粉岭北，并於年底前展开市场意向调查，争取明年为首个片区招标。

上述报道带出很多有趣的问题。政府以香港丶内地丶外资企业为对象举办「现场展销会」，更出动财政司司长推销，应是本港有史以来首次。政府这般「大阵仗」，可能是担心近年发展商投地有欠积极，假若他们不看好後市，政府的北都会大计发展未如理想，不但有损政府颜面，更重要的是香港打造科研及创意产业中心的工程受挫，影响本港经济转型和配合国家发展策略。

北都会土地用途和经济角色有别於传统商业及住宅区，兴建时间要尽快，融资来源要广，政府今次组织这个「展销会」，提供一个平台，为本港发展商丶中资银行丶中资建筑商以及外资企业不同界别的代表穿针引线，促成跨界别合作，未尝不是好事，相信考察北都会只是政府宣传动作，事前政府肯定已做了不少游说工作。

话说回来，读者和未被政府选中的企业，也许对媒体报道的意向书实质内容和意义感兴趣。意向书向来不具法律约束力，明天签了意向书，不等於日後一定要投地，而且有份考察并有「资格」签意向书的企业都是政府自行挑选而非公开，签了意向书相信都不会在日後公开投地时获优先考虑。再者，据闻政府年底前会展开市场意向调查後，明年才为北都会首个片区土地招标。一言以蔽之，政府如要测试市场水温，稍後的意向调查应比这次考察後要参与者「画押」（某报章用词）的结果更可靠。

至於北都会土地招标模式，上月特首在《施政报告》中提出试行「片区开发」模式，目的是加快北都会建设。笔者记忆所及，香港《规划标准与准则》没有「片区」这个用语。综合政府在不同场合发布的资讯，选出的每块试点片区面积约10至20公顷，具商业价值，以所谓「地花」形式招标出售，区内将会提供的公共设施和基建会交由投得该等片区的发展商综合开发，减轻政府前期的财政负担，亦有助片区的公共设施提速落成和设计更为协调。

如笔者对「片区开发」理解正确，香港数十年前已有发展项目采用近似概念，例如太古城丶沙田第一城丶马湾等，这些项目跟现时规划中的片区主要不同之处，是它们的土地用途多为住宅和办公室及商场，规模较小，以及部分项目土地属发展商私有。

虽然如此，一些先行者的「片区」项目发展速度并不如理想，原因包括兴建交还政府运作的公共设施需符合有关部门审批，还望政府发展新片区多加留意和提速处理这问题。

北都会的「片区」规模大丶投资大，区内土地用途除了商住外，主力是创科企业，投资存在相当风险，本港地产商可算是外行，故此政府要撮合发展商丶投资银行和创科企业，希望他们成为合作夥伴，优势互补，以集团形式参与北都会投地及发展工作。特区政府的算盘是否打得响，还得留待明年招标後始有分䁱。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 11 月15 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

打通官商经脉 发展有望提速

近年阴霾笼罩楼市，发展商对竞投政府丶港铁和市建局土地持审慎态度，出现多宗卖地流标。在市场经济追求至高回报原则下，发展商不愿「高价」追地可以理解，坐拥土地储备的发展商亦不急於投地，甚至可能私底下担心政府大力开拓土地应付长远发展需要，会影响他们土地储备的升值潜力。

然而，今届政府指过去楼市不景时，昔日政府放下造地工作，造成日後楼市复苏却缺地建楼的後果。为免历史重演，政府多次重申在北部大都会区的开拓和重整土地工作，会按原定时间表进行，只是交椅洲填海计划会减慢步伐。经济学者和市民关注焦点则落在卖地收入减少会加剧政府财赤，影响政府在房屋以外的公共服务，以及楼价超贵与劏房问题何时方能解决。

就在官丶商丶学丶民之间对造地工作缓急与面积多寡意见不一之时，先有前特首梁振英抛出香港是否造地愈多愈好，和土地会否供过於求的问题；後有国务院港澳办夏宝龙主任与特区政府高层和工商界人士（以地产界最瞩目）在深圳座谈，敦促工商界以「实际行动」诠释爱国爱港，共同推进落实长远发展规划。有时事评论解读中央要求发展商支持政府，积极参与投地，避免房地产这条香港经济重大支柱断裂。

行政长官李家超早前说，政府必须有土地主导权，否则此权就变成「在利益藩篱的控制之中」，令人想起多年前坊间流行一时的「地产霸权」热话。其实，土地买卖要双方「你情我愿」，一只手掌拍不响，政府固然有权决定何时推出何地和推地面积多少，还有加入不受发展商欢迎的特别卖地条款（如预留地方兴建安老院舍丶社区会堂等），但发展商若觉得招标项目中太多发展限制，不符商业利益，甚或未能「赚到尽」，大可不入标，又或出价时把地价大打折扣至政府不愿接纳的水平，这个话语权又算不算是「霸权」？政府的「行政主导」又是否一定能够达成「以结果为目标」？

「香港好丶商界好；商界好丶香港好」，社会无谓抱着「官商博弈」，或是反过来「官商勾结」的前设，来看待土地供应问题中的双方关系，官商合作才能达成双赢，才会造福香港。政府要主动出击，虚怀若谷，多听业界声音，多吸纳民间智慧，而非单凭一己良好但离地的意愿，或视卖地条款要求或限制如圣诞树灯饰，挂得愈多愈好。政府过去数个涉及土地的大型发展项目，例如西九文化区和启德邮轮码头，就是因为政府最初的如意算盆打得太响，发展商难以接受，结果「一拍两散」，项目蹉跎多时，偌大的地皮长期晒太阳，平白损失了难以计算的经济和社会效益。

政府过去处理一些特殊建设项目，在未正式招标前，有邀请业界呈递意向书（EOI）「热身」的做法，一来测试市场水温，二来可吸纳市场意见，令招标条款更贴地丶更可行。此外，政府还有其他谘询渠道，包括城规会丶地产建设商会丶土地及建设谘询委员会丶专业团体和有关业界商会。

不过，笔者在职时的经验是，後者的角色较为被动，主要是认许（endorse）政府准备出台的计划和措施，可能是政府不大想太多意见造成「节外生枝」。其实政府应尝试扩大这些团体参与拟定计划和措施的空间，有助它们出台後推行更顺畅。特首常说，香港现已脱离「由乱及治」，进入「由治及兴」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界对夏主任的告诫放在心上，则「兴」期可待。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 11 月8 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

再来土地大辩论?

自香港回归後，历届政府均在《施政报告》（1998丶2011丶2013丶2022）提出需要开拓更多「生」地，建立土地储备，以满足长远发展需要。不过，土地短期供应短缺，政府「扑火」还来不及，唯在「见缝插针」丶「盲抢地」等情况下，建立土地储备似乎只是良好意愿而已。

2018年时任特首林郑月娥委任土地供应专责小组主持「土地大辩论」，其後小组报告建议政府应持续造地及建立土地储备，均被政府接纳。

林郑月娥更力推交椅洲人工岛造地大计，却被反对者指为「倒钱落咸水海」。2022年李家超接任特首後，政策方向维持不变，去年在《施政报告》中宣布，预计至2048年的整体土地供应减去预计需求，将可建立最少1000多公顷的土地储备，是特区政府首次为建立土地储备的策略，提供较实在的落实时间和数量指标。

因着过去几年整体经济环境改变，加上私人楼宇落成量增加，市民对入市持观望态度，发展商对政府丶港铁及市建局的土地招标反应冷淡，政府卖地收入剧减导致财政盈馀收缩。面对这一篮子因素，社会陆续有声音认为，政府毋须急於动用大量财政资源开发土地，予人「土地大辩论」重启的感觉。近日最瞩目的言论是前特首梁振英於网上以〈慎防供过於求〉为题撰文，指未来土地房屋供应量并非愈多愈好，过量供应会对私人资产丶社会资源丶金融制度和政府稳健财政产生负面影响，政府要拿捏未来房屋需求量，尽量做到供求平衡。其後，梁振英又以〈因为不是免费的〉为题撰文，忠告低密度发展的规划是有财政代价，「社会要有通盘和细致的考量……拿捏好准绳」。

现任特首李家超迅即回应指造地和供应是两回事，不断造地，可让当局在有需要时可快速推出市场，没有即时需要推出的土地则列入土地储备。李特首又指出，政府对於造地和推出土地会持谨慎态度，「严肃地按数据分析来判断供求的需要，有序丶平稳」，希望香港的土地房屋健康发展。梁振英连日发文回应，有媒体形容这是两代特首隔空开火，又有学者为两人重启土地辩论作出背後的政治解读，为政商界提供了私人饭局间的「吹水」材料。

梁振英在其中一篇帖文呼吁政府「建城造地要科学和专业」。笔者不具专业资格，难以就此方面评论政府过去和现在的有关工作是否不够科学和专业，惟回顾特区过去27年经历的遭遇，不少影响土地房屋规划及建设的事情，都不是科学和专业可以推算出来。谁能预计席卷全球的金融海啸和风暴？谁能预见「占中」和「修例」行动？谁能预知禽流感和新冠病袭港？

有一点可以肯定的是，未来世界会出现更大更急的自然和人为变化，特区政府可以做和应该做的是多走几步，提高现行研究造地工作和资料的透明度，更加开诚布公，让大众参与制定未来10年以至20年基於不同假设场景（紧贴国家每个5年计划）而推算出来的土地需求增减量。虽然今天科学不论有多先进，也不能确保这些假设一定准绳，但若民众有机会参与丶认同和支持，政府和市民「荣辱与共」，尽量避免效率低的土地大辩论，对「由治及兴」也是出了一分力。

地政总署前署长丶香港集思会顾问