2025 年 4 月18 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

片區開發旅遊 軟硬件俱重要

行政長官去年10月發表的《施政報告》宣布推廣島嶼及海岸旅遊，其中3個項目交由發展局牽頭。該局於兩周前宣布邀請市場在3個月內分別就南丫島前石礦場、南大嶼沿岸一帶，以及流浮山尖鼻咀和白泥提交發展計劃意向書，並於本周初向有興趣人士舉行簡介會，不過與會情況則未見有官方及媒體消息，未知市場初步反應如何。

政府牽頭的「片區開發」旅遊項目模式，由政府批地，發展過程省卻了投資者徵集土地的麻煩和時間。不過南丫島片區佔地25公頃、尖鼻咀87公頃及白泥33公頃，個別覆蓋土地面積遠超北部都會區3個「片區開發」試點個別面積，南大嶼生態走廊項目則未有提供相關資料。雖然旅遊用途土地發展密度不會高，土地呎價會遠低於平常住宅及商舖用途的呎價，但由於項目佔地面積甚廣，地價總額仍然相當可觀。若地價佔總投資額的百分比高於投資者可接受水平因而流標，政府的面子可不好過。

度假區項目的住宿設施有別於住宅項目，後者可以賣「樓花」，市道好時甚至可以一早沽出絕大部分單位，投資「回籠」快；但前者只能在落成後出租，投資收成期長。投資者會希望政府為達到推廣海岸旅遊的政策目標，避免因流標而費時失事，應該特事特辦，在釐定地價時，宜將此等因素考慮在內，甚至把地價打折；或容許發展商分兩期付款，首期於中標後先付地價七成，餘下三成於項目開業後兩或三年繳清，最理想是尾數可以免息。當局亦可先以折讓地價批地，在度假中心開始賺錢後，再與投資方分紅。另外一個計算地價的選項，可採用局方早前透露的「按實補價」概念，投資者可按實際興建設施的用地面積或樓面，在開始施工時才繳付地價。

雖然有意見認為當局不應間接資助投資風險高的牟利性質事業，但其實早已有政策先例。政府為推動本港電影製作，創造更多就業和發展機會，設定「電影製作融資計劃」，注資本地電影製作，最近更推出優化版，電影開始拍攝時即發放七成的融資額，增加電影公司的現金流，又讓電影公司優先收回一半投資，以鼓勵投資，降低風險。當局可加以借鑑，訂立基於相同原則的計劃，發揮kick start旅遊及康樂「片區」作用。當局表示，要着力善用企業參與和市場力量落實項目，其實市場反應亦視乎當局能提供何樣的經濟誘因和行政方便，兩隻手掌才能拍得響。

從投資者角度看，除了土地成本外，當然要考慮片區對吸引各類（闔家老幼、二人同行、本地、海外）遊客有什麼賣點？適合何樣的消閒康樂活動和興建什麼設施？比起例如深圳大小梅沙海濱旅遊景區、珠海長隆海洋王國，以及印尼峇里島和泰國布吉的Club Med度假村，有何獨特之處等？計劃中的南大嶼片區提供例如潛水、滑浪、空中滑翔等水上活動，會否受制於每年為時三數月的颱風季節和其他地理環境因素？

發展「片區」除了硬件外，軟件同樣重要，就是服務人員的量和質。3個項目所處的地區人口不多，論量論質都未必能完全滿足各個項目的需要，若要吸引區外合適的員工，項目發展商極可能要提供員工食堂和宿舍，招標條款或須豁免此等設施的建築面積及地價。在員工的質素方面，上文提及亞洲區內度假中心所在之處人力資源豐富，員工薪酬水平雖然不高，服務態度卻廣獲賓客好評。反觀香港薪酬水平不低，但一般來說，服務行業的從業員待客之道還有相當大的進步空間，無怪在劉德華說了「今時今日咁嘅服務態度」這金句後的22年，政府去年還得找古天樂「舊曲新唱」。要把香港旅遊業推上新台階，政府、旅發局、職訓局還得多下工夫，讓有意投資旅遊業的商界安心。

地政總署前署長、香港集思會顧問