() 北部都會區土地批租關口
2025 年 9 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
北部都會區土地批租關口
行政長官李家超日前發表的《2025年施政報告》可謂「斤量十足」，報告圍繞兩大主軸──經濟和民生，不過經濟的論述佔了過半篇幅，傳媒大都聚焦在北部都會區（北都）發展，因為特區經濟發展大計之成敗端賴北都開發的速度和效率，以及能否吸引外來科研和高端製造業在北都落戶。北都這台被特首稱為有龐大潛力的香港經濟發展新引擎，若遲遲未能發動，特區政府就算侃侃而談惠民生的工作，都只會是「說了算」吧！
北都大計由時任特首林鄭月娥在《2021年施政報告》提出，預計要用20至30年才能完全發展，被狠批為「等得嚟蚊都瞓」。李家超繼任特首後，去年《施政報告》提出試行「片區開發」模式，並於同年底選了3個片區試點邀請市場提交意向書，今年3月底共收到22份意向書。根據當時的新聞公報，政府會考慮蒐集到的意見，決定「片區開發」的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，從而敲定招標的細節和條款，並計劃於今年下半年起至2026年陸續為3個試點招標，然而之後當局並未再有交代進展。
筆者估計當局收到不同的產業對片區的用途意向猶如橙和蘋果之別，故此報告指政府會研究「產業綁定」的「雙信封制」招標方式（例如黃竹坑港怡醫院批地模式）並不合適。報告指另一個開發北都土地的模式可以是「原址換地」，但政府想吸引的目標企業極有可能沒有在北都甚至香港擁有土地，除非企業和持有北區土地的業權人合夥，換地安排亦非可行。最有可能成事的，應是以私人協約批租（Private Treaty Grant）（PTG）形式提供一個片區給有意來港開業的龍頭高端企業，至於片區發展參數、建築技術要求和物料、地價、公私合營可能性等條款，可由政府及承批土地的企業協商制定，經行政長官會同行政會議批准。批地條款（俗稱地契）在雙方簽署落實後應如一般地契存檔在土地註冊處供公眾查閱。
特首在報告宣布會成立由他領導的北都發展委員會，簡化行政流程，拆牆鬆綁，以新思維採納不同地方的建造方法、材料和裝備等，並為加快北都發展訂立專項法例。其實今年開業20年，佔地126公頃的香港迪士尼樂園和度假區在多方面都可對研究北都如何引進高端新產業提供參考價值。當年迪士尼樂園是「皇帝女唔憂嫁」，集團明示香港只是亞太區眾多「追求者」之一，決定花落誰家還看誰的「聘禮」最豐厚。特區政府為奪「美人」歸，對迪士尼集團諸多要求幾乎是千依百順，非但直接批地予迪士尼，連地價也只是破天荒以收取相等價值的樂園股份代替現金。
樂園對項目規劃、園藝、工程、環保等技術層面都有它的獨特設計及要求，未必符合當時香港的有關法則。相關部門還要絞盡腦汁，與對方找出折衷方案，避免修改法則費時失事，躭誤了緊迫的施工期。此外，由於樂園計劃對剛回歸的香港經濟及國際形象意義重大，而迪士尼集團又是厲害的商業談判高手，特區政府未敢怠慢，特別成立了一個由財政司司長主持的跨部門工作委員會（現在叫專班），為解決部門之間和部門與迪士尼之間出現的問題一錘定音。
有意見關注政府直接批地予牟利企業會否引起利益傾斜、延後利益的問題。過去極少數政府直接批地予非地產界商業機構甚至社福機構的過案確曾引起爭議，但主因是由於批地條款涉及在樓市興旺之時容許承批人在承批土地上發展私人樓宇，但卻未能交代此舉帶來的公共利益，社會對承批人「掛羊頭，賣狗肉」的質疑，是可以理解。有意落戶北都的科研產企業除了可能興建員工宿舍外，相信不會「不務正業」暗渡陳倉發展地產。政府只要緊慎處理任何涉及在批租土地上興建及租售住房的要求，應可避免過去的是非重現。公眾常批評政府辦事和制度僵化，因循守舊，現屆政府打算以更靈活及主動的方法加快北都發展，加上過去也有採用類似方式處理的發展項目個案，社會應予政府多點識變、求變的空間。
地政總署前署長、香港集思會顧問