() 盤點土地大辯論的土地供應選項 (Chinese version only)
2025 年 3 月21 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
盤點土地大辯論的土地供應選項
上屆特區政府面對房屋及土地短缺的嚴峻形勢，社會各界對增加土地供應的看法莫衷一是，政府遂於2017年發動「土地大辯論」，委任了「土地供應專責小組」，花了一年多時間，希望愈辯愈明，凝聚社會共識。2019年2月，政府接納了專責小組建議的土地供應策略和八個「值得優先研究和推行」的土地選項（https://www.info.gov.hk/gia/general/201902/20/P2019022000787.htm）。時任行政長官林鄭月娥於同年10月發表的《施政報告》宣稱，「深切明白管治團隊必須以更大刀闊斧、排除萬難的決心和魄力，重建市民對政府處理這老、大、難問題的信心。」
白駒過隙，轉瞬已是6年，政府於2022年換屆，環繞部分土地供應選項的爭議雖已隨着社會動亂平息而去政治化，但不代表爭議已完全解決。其他選項則受香港社會及經濟在2020年後出現的劇變影響，落實進度似乎未能貫徹林鄭在2019年《施政報告》的豪情壯語，但6年來亦未見當局向公眾及立法會作階段性全盤交代。監察政府施政的立法會，也只就個別土地選項（例如利用岩洞空間）提出零星質詢，故筆者甘犯越俎代庖之險，以政府當年對專責小組建議的回應為基線，檢視至今當局執行土地供應策略及各土地選項的現況。
先從土地供應策略開始。政府的策略有數大元素，一是持續增加土地供應，不受短期經濟變動或物業價格波動影響；二是建立土地儲備；三是多管齊下覓地拓地；四是及早開展有關拓地的各種影響評估及研究；五是以基建帶動發展。
眾所周知，政府近年着重公營房屋用地供應，並已覓得滿足未來十年作此用途的土地，而本港私人樓宇置業意欲轉弱，作住宅用途的土地招標數番流標，甚至有意見認為現時土地供應過多。商業用地需求疲弱更不消提，政府因此停售商業用地及減少住宅用地招標，加上過渡性房屋和簡約公屋有助縮短輪候公屋「上樓」時間，社會要求政府持續造地的壓力大減。不過，土地造成了，可暫且不賣，撥入土地儲備。回顧2002年和其後數年，本港經濟比現今更疲弱時，政府因市場缺乏承接力，故以勾地制取代定時賣地，此是為勢所迫，但政府連造地也躺平多年，土地儲備概念煙消雲散，以致經濟反彈時出現土地供應不足，地價樓價一起颷升，社會為此付出沉重代價。政府理應汲取了教訓，不會重蹈覆轍吧？
文首所提的8個土地供應選項，包括於新界拓展更多新發展區和棕地，結果衍生了「北部都會區」大計，提供3000公頃「新」土地。北部都會區因背負中央政府十分重視的「北創科」重任，特區政府當然不敢怠慢執行。不過，在協助棕地作業者「上樓」繼續營運方面，政府打算以招標形式讓私人發展「多層現代產業大樓」，計劃進展並不理想，第一批大樓至今還未確定何時招標，發展商對此等大樓的投資興趣，也視乎招標條款有多吸引。
另一個屬於「發展東大嶼都會」土地選項的造地大計，是佔地1000公頃的交椅洲人工島。計劃公布之後，隨即惹來「倒錢落鹹水海」的反對聲音。近年政府鬧財赤，社會有聲音建議政府叫停所有發展人工島的前期研究及環評工作。目前政府雖無意腰斬此土地選項，但表示會調整此項目的優次。假若前期規劃及環評之類的工作今年完畢後，政府決定把項目「雪藏」，到若干年後才解凍，以香港環境轉變速度之快，屆時政府可能又要再花一筆公帑請顧問檢討及更新那些封了塵的研究，以及追土地供應落後。
眾多土地供應選項中，筆者最不以為然的是政府收回粉嶺高爾夫球場其中32公頃用地，改為發展公營房屋。土地大辯論非但沒有為收回球場開出一條平坦的路，更激發了球會與政府的官非，糾纏至今。大辯論唯一貢獻，是推動了球會向公眾打開了它私人會所的門戶。
篇幅所限，未能逐一論述8個土地選項的現時情況，不過最後還得一提「利用岩洞及地下空間」。早於2014年，政府已開始研究將沙田污水廠搬進岩洞，但預計新廠要等到2029年（即15年時間）才能啟用，屆時才釋出28公頃土地作發展，但該項計劃至今已耗費200億港元；粗略估計，現時每平方呎要6636元，比起填海成本是貴是平，要工程師才能解答。
地政總署前署長、香港集思會顧問